大樓市：機會永遠留給有準備的人！

記得1月初嘉湖山莊實用面積449方呎的一中層單位，劈價僅以290萬元連租約售出，呎價6,459元後，筆者曾於1月7日撰文指出【現時肯沽貨的應該多為在低價入市，大有斬獲的既得利益者。樓市及股市的散戶基本上都如出一撤，見高追高，轉勢回調確認後仍不捨得離場。若樓價再往下沉，他們承受的心理及供款壓力將更大，一旦急跌而被迫斬纜而引起的骨牌效應就會對樓市帶來災難。】 果然應驗了前文標題“樓市轉勢，誰肯折讓出售就成大贏家！”上週末報章報導嘉湖山莊率先跌穿「97價」，呎價年半來首度失守5,000元。投資者於1997年10月以655萬元購入樂湖居一個相鄰戶，持貨19年沽貨，倒蝕45萬元離場。 據了解，樂湖居2座低層A及B室一個相鄰戶，屬兩個三房連套房單位，實用面積共1,272方呎，賣方於1997年10月分別以325萬元和330萬購入，物業已屬現契（無按揭），買家具實力，毋須按揭並願意一次過買兩間，成交期約一個月，較正常45天為短，雙方一拍即合，昨僅售610萬元，呎價4,796元。銀行估值最高逾800萬元，中銀估值802萬元，恒生則估值725萬元，成交價較估值低最多24%。 翻查歷史，嘉湖山莊去年8月高位平均呎價約7,900元，較1997年高位約6,300元，高出25%。而去年同期的中原城市領先指數約為145點左右，足足比1997年8月的100點左右高出45%。按現時該屋苑的整體尺價6500元計算，樓價已經自高位下跌接近18%，但同期指數只不過下跌8.5%。為什麼呢？筆者推斷嘉湖山莊樓價或在1997年過分炒高，嚴重透支了未來的升幅，致使最近整體樓價創新高，其樓價升幅亦跑輸大市，跌幅卻是過之而無不及。故此，有心買樓的如無特別原因不宜買入此個跑輸大市的樓盤作投資。 另外，從此交易大家可以發覺現金在手的威力真是無窮。當一個無按揭的業主肯以大折讓的低價出讓，說明其處境非常困厄，時間十分緊迫。而且，今次業主要出售的是一個相連單位，金額的要求在現時市況來講亦是相對大。相連單位在旺市時屬特色單位，可以至少提高10%叫價；相反在資金緊張的淡市時，這就是一個負累，賣價可能要大幅折讓才可以引起資金充裕的獵食者的注意。 此次，買家就是自恃資金在手，可以短時間內全數付清樓款作武器，強逼業主不得已屈服。所以，有前輩講過，旺市沽劣質貨，淡市入優質貨，確實所言非虛！當然，此刻入市未必代表買家可以成功抄底。但若以此成交計算，其跌幅已是該屋苑自高位下跌了39%，比起市價6500元有多達26%的折讓，要輸亦輸不了多少。 樓市再次重演物賤鬥人窮的環境下，有現金在手的投資者就如虎入羊群、飽餐一頓，無錢的就只可以低頭苦啖葡萄了。 逢星期二、四刊登 見聞者 2016-1-19