大樓市：從歷史中學習！

最新反映二手樓價的中原城市領先指數（2016年1月4日至10日）CCL連跌9週，最新報134.41點，按週跌1.05%，跌幅為5週內最大，指數自去年9月有史以來最高位的146.92點下跌8.5%，反映整體樓市至上週為止下跌10%不到。 眾所周知，中原城市領先指數為1997年7月創立，指數以當時樓價標準定為100點，至今雖有所回落，但仍比當時升近34%。如純以數據判斷，整體樓價接近19年來，每年的升幅只不過2%，若計及每年約4%的淨租金回報，1997年7月買樓的朋友每年的平均回報就為6%左右。回報是高是低，見仁見智。 若再稍微細心看看，大家可以見到樓價自1997年見頂後輾轉最少有3次遭逢劇跌可以有機會入市。 其一，指數自1997年10月見頂（102.93點）後，一年間因為亞洲金融風暴急挫至1998年10月的45.71點，下跌幅度高達55.6%。當然此次入市並不是一帆風順，需要勇氣及能力經歷難關。 其二，指數及後回升至1999年4月份的57.23點後再次見頂緩慢回落，2003年經歷沙士跌至最低位（即2003年8月的31.77點）相比之下，此次回調幅度為44.5%。 後來受惠於阿爺開放自由行的政策，指數由此低點大幅反彈1.33倍至2008年3月的73.98點後又因金融海嘯見頂跌至12月的56.71點，下跌幅度為23.3%。此為第三次入市機會，此次的回調特別短及少。主要原因是美國開始推行量化寬鬆，變相將美金貶值，港元與美金掛勾，為對沖貶值，本地及海外投資者立即趁低買樓保值。此舉造就了指數升至2011年5月的100.72點，升幅為77.6%。 此後再無大幅回調，最多亦只是由2011年5月的100.72點下跌6%至2012年1月的94.16點。經歷了2008年回調後的急速反彈，聰明的投資者看準了資金充裕的環境下，資產多會升值，樓價此番稍稍回調便急不及待入市，因而限制了跌幅，並帶動了樓價節節上升至去年9月因傳出美國開展加息步伐而於146.92點見頂回落。 馬後炮式講句，如果按照沙士影響的最低位（即2003年8月的31.77點）算起，指數最高升幅為3.62倍，就算以現在指數計算仍升3.23倍！當然，這只是一般的樓價升幅，若閣下有幸在當年投資淘大花園或一些另類房產（如工廠大廈），其升幅更可高達10倍。可見捕捉樓價的低位入市固然賺錢，但如能同時找對了投資對象，升幅可以再多3倍！此升幅仍未計及持貨以來的淨租金回報。 數據雖然只反映了過去的成交，但其歷史走勢及波幅卻是很值得參考，因為歷史總在不知不覺間重演。香港是外向型經濟體，股市及樓市每每都會因為外圍的風吹草動而作出預期的反映，但幅度則每次不同。按現時的時局發展，大家是否似曾相識？今次樓市的真正回調幅度又會是多少？ 逢星期二、四刊登 見聞者 2016-1-21