大樓市：如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之（四）

昨文提到筆者以三個簡單條件作分析，確定中山房產為目前對沖人民幣資產的進擊對象。那麼該如何選擇當地的房產作中長線（5年）投資呢？

早於5月份當《大趨勢》黃兄邀約筆者一同往中山置業時，筆者斷然拒絕。主要原因是當時人民幣匯價穩中有升，持有人民幣在國內銀行可說是賺息賺價（每年5%理財產品息率+2%升值），根本不需要另作他想。再者，筆者當時對深圳以外的房產確實一概否定，亦無意太深入去瞭解中山。

但8月份人行宣佈人民幣貶值後，筆者曾跟友好去中山部分樓盤參觀了一下。儘管當時看到某些樓盤的確在質素及價錢上性價比都不錯，而同行的亦不乏拍板買入者，但筆者仍然不為所動。何解？一字記之曰“多”，中山新房供應，庫存太多了！

中山樓市​​曾於2014年入選“中國大陸城市'鬼城'指數排行榜，可見庫存之多。據當時中山國土局統計的數據，截至2015年8月5日中山所有商品房庫存達到218819套，按照今年截至7月份的商品房銷售平均速度數據9182套/月來計算，這些淨庫存（不含新增），仍需長達兩年的消化期。

記得筆者在分析炒Iphone6S之死時，曾指出供求失衡是導致價錢升跌的主因，放之四海而皆准。當時考慮到中山新房供應過剩，消耗需時，筆者認為中山住宅樓價短期的升幅有限，值博率不高。

10月份深圳樓價已經在高位徘徊好一段時間，但大幅下跌機會又不大，筆者估計深圳不少有投資、自用需求但能力有限的民眾將會退而求其次，向周邊地區（例如：中山）進發，有助銷減庫存之餘，亦會帶動當地樓價逐步上升。據中山國土局公佈的數據顯示，10月份中山商品房網簽成交套數達到12598套，環比9月份上漲10%，同比去年10月份上漲7.6%。

而阿爺又密集推出向二、三線城市傾斜的一系列新政，包括首套房認定標準放鬆、放寬公積金貸款、降息降準等等，明確發出支持樓價的訊號。最影響的就是息率下行，致使人民幣資產的利息回報隨之逐步降低。

有見及此，筆者不得不要為手上人民幣資產作風險對沖打算。在經一輪琢磨之後，筆者於10月23日再親赴中山參觀黃兄引薦的某個在售樓盤。在瞭解以後，筆者於當日便決定連同一眾友好掃入接近十多個同層單位。明日再續。

見聞者

2015-11-05