大樓市：遠赴重洋海外買樓好嗎？

一連幾個周五看免費報時都發現同一個現象，報內有多達廿多個大大小小樓盤廣告，當中只有三個來自中國內地，其他全部源自海外。占比最多的為澳洲及英國，其次加拿大及東南亞包括日本、馬來西亞及泰國。

對比早幾個月前，樓盤的來源大有不同了。還記得四月份時，當雅居樂（3383）出現財政問題，其在媒體的廣告鋪天蓋地、大幅割價推售樓盤時，【大趨勢】的黃兄亦因此早著先鞭以低價買了其中山的某個樓盤單位。當時大部分廣告為內地樓盤廣告諸如什麼十里銀灘、劍橋郡之類。接下來，其他海外的樓盤推介廣告逐漸增多，坊間更聽到不少人議論紛紛組團往歐洲或東南亞國家買樓收租。報章甚至請專家介紹在日本置業如何好，租金回報率如何有保證云云。

時至今日，中國內地的樓盤廣告退潮，而海外的樓盤廣告卻如雨後春筍不斷冒出，幾乎覆蓋全部版面，這到底有何啟示呢？古語有云，有麝自然香！這半年來，免費報紙甚少看到深圳的樓盤廣告，大發展商如萬科等的樓盤廣告亦鮮見。營商的經驗告知，好的的商品不愁銷路，一出就會被哄搶一空，口碑（WORD OF MOUTH）就是最好的廣告，根本無需要鋪天蓋地的廣告作招徠。那麼什麼情況下才會甘用巨額廣告費推介商品/樓盤呢？廣告的費用最後又會由誰來支付呢？各位自行考慮。

過去了的數個月，人民幣（自8月11日起）貶值了3%，利率亦一減再減，然而期間的年利息卻仍有多達3%。相對期內的各國貨幣又如何？相信比起人民幣來說，普遍的幣值跌幅不會遜色吧！假設早於四、五月份以按揭形式買入海外房產，先不講利息走向如何，匯價上已經或多或少折兵了。如果當時買入的房價到今天已經升值至某個水平足以抵消匯價上的損失，那就恭喜了。但未來當地的匯價、樓價與利息走向又如何呢？

筆者認為買房產，除了以上因素及地點要考慮外，其可控性亦是重中之重。因此，如考慮買入海外樓盤，除非有必要自用或有親友看顧外，個人寧願留守香港或投放至一些容易觸及、掌控的地方。三思再三思，最令筆者卻步於海外樓盤的是，每去一趟，動輒需要的時間及花費都不菲，如每年去2-3次，計及其成本後，租金回報率已經大打折扣了。若期間不幸出現突發事件，更是鞭長莫及。因此，個人覺得既然不確定的因素太多，又何必冒險遠赴重洋，自討苦吃呢？

見聞者

2015-12-01

大國路：贏錢重要，風險控制更重要！平保A（601318,愛爾眼科（300015）

上週五上證及恒指雙雙爆發小型股災，上證跌5.5%，恒指則跌至22,000點邊緣，10天、20天、50天、100天線全跌穿了，狀甚危險。個人覺得港股真是令人沮喪，成交薄弱，跟跌不跟升的情況維持了良久，現在一舉跌穿支持位，搖搖欲墜！今天就會知道人民幣能否正式加入SDR，這將會對日後人民幣的命運、股市的升跌起到關鍵作用。

真後悔沒有效法【大觀玄】的周公沖出港股，大舉涉足美股，起碼不需要顧慮太多其他因素的影響。早前於9月底以113美元左右買入的網易（NTES），若非貪圖蠅頭小利於127美元左右沽出了，留至今天股價已經穩步上揚至164美元了。真羨慕炒美股的朋友，不用擔心有什麼大戶、莊家舞高弄低，純粹以分析股票的業績及前景定輸贏，非常健康！

筆者此刻對港股真有點心灰意冷，現在唯一可以做的就是減低風險！換轉以往，筆者會毫不猶豫在心儀的股票跌至某個價位便會用新資金加注。上週五雖遇上大跌市，個人亦沒有加注任何港股。所持有的股票，全部都跌，無一倖免！帳面上的利潤都幾近泡湯，無限唏噓！就連之前提及過圖表完美的強股天能動力（00819）在上週三創出7.42元新高後都連跌兩天，收報6.15元，跌幅驚人。可見每隻港股仿佛冥冥中有幕後人在主宰升跌一樣，真不知道又有多少散戶遭逢毒手了。

因此，日後個人會多點學習玩美股或A股。美股市場夠大，監管嚴格，出現內幕、莊家等問題機會比較微，適合按正道分析股票的投資者。A股則仍處於半封閉式，事事有阿爺關顧，只要不是玩太高風險的股票而投資於大藍籌，如平保A（601318）等，賺錢的機會仍是較大。

上週五，個人有感上證的急跌是突發事件，大跌後通常會有急速反彈。眼見倉內平保A（601318）跌幅達3.5%, 大過愛爾眼科（300015）的跌幅為2%，遂以31.5元沽出2注後者，再以33.82元買回2注前者，臨收市前10分鐘，見後者亦急跌，於是以33.88元沽出一注前者欲以31.02元買回後者，可惜最終不成。筆者對平保A（601318）充滿信心，一隻比港股更便宜的大藍籌，PE只有10倍左右，而且業務年年增長，兼且旗下陸金所將會於明年在港上市，一切有利條件集於一身，更有外資及阿爺看顧，何愁股價不反彈？相比之下，筆者於10月8日以來投資A股（主要是平保A），帳面仍然錄得15%的利潤，比起港股過之而無不及！

見聞者

2015-11-30

大國路：中國燃氣（00384）中期業績倒退22%的背後。。。

中國燃氣（00384）前天終於宣佈半年業績了。出乎不少人意料之外，其中期業績反映純利13.04億元，按年跌22.38%，每股盈利26.15仙，派中期息5仙（上年同期派2.2仙）。表面上看，業績無疑是倒退了！

筆者昨日翻看其中期業績報告，作出分析如下：

1.期內營業額141.50億元，按年跌9.16%。下跌主要原因為“液化石油氣銷售”方面由2014年度同期的76.14億元大幅下跌至54.83億元（下跌幅度為28%），故此，即使其他分部收入皆錄得不同程度的升幅，仍然抵受不住此方面下跌的影響。

2.自二零一四年下半年以來，國際油價在經歷暴跌後一直處於低位，天然氣價格與相關替代能源的價格相對沒有優勢。而中國汽油、柴油價格也不斷下調，車用LNG的經濟性受到極大影響，首次出現了LNG客車與LNG重卡銷量同時出現同比下滑的情況。同樣，隨著汽油價格下降，CNG與汽油之間的差價在縮小，以計程車、公交車及私家車為主要用戶的CNG加氣站業務同樣受到影響。筆者認同這亦是不可抗力的市場因素，非戰之罪。

3.營業額雖按年下跌9.16%，但毛利則為35.40億元，按年升12.53%；而且整體毛利率為25%（去年同期為20.2%）。這也是值得鼓舞的消息，證明集團在成本效益方面控制得宜。

4.期內由於人民幣相對美元的貶值，帶來一次性非經營性的匯兌虧損及購股權訴訟產生的賬面撥備，金額共為6.67億！若扣除此項支出，期內集團擁有人應佔核心溢利應為1,971,204,000港元，同比大幅增長27.3%。每股基本核心溢利為39.52港仙，同比大幅增長27.8%。，基本上是符合增長預期。

5.於期內，集團完成新增接駁1,025,868戶天然氣居民用戶，較去年同期增長約7.0%，居民用戶平均支付的管道燃氣接駁費為每戶人民幣2,544元（去年同期為2,607元）。新增居民用戶接駁似乎放慢了增速，不及管理層原本的預測為20%以上。而且，接駁費有2.42%的輕微下跌，是否意味居民有其他選擇？

6.截至二零一五年九月三十日，集團累計接駁的居民用戶為13,616,812戶，較去年同期增長約20.9%，佔集團整體可供接駁居民用戶的47.3%。集團的整體接駁率雖然持續上升，但與成熟市場接駁率達70%水準比較還存在差距，管理層因此預計未來新增接駁居民用戶將穩步上升，為集團帶來穩定的接駁費收入。

7.集團流動比率約為0.76（ 相比二零一五年三月三十一日：1.11），顯示集團的流動性偏緊。管理層稱集團隨後將用人民幣中長期貸款以及人民幣債券置換存量短期借款，從而會大幅提升流動比率。淨資產負債比率為0.70（ 二零一五年三月三十一日：0.66 ），變化則輕微。

8.與住宅用戶相比，工商業用戶用氣需求龐大 ， 而單位燃氣銷售所需的運營費用較低。因此，集團已經表明在滿足居民燃氣需求基礎上，加速接駁工商業用戶。隨著集團的中心 — 衛星城市」發展戰略的持續推進，集團將繼續獲取更多工業化城市、經濟開發區和工業園區的管道天然氣項目。該等新項目是本集團未來天然氣銷售增長的強大動力之一。

9.執行主席、董事總經理及總裁劉明輝表示管道燃氣售氣量按年增7.2%至44.9億立方米，相信下半財年售氣量可增15%，維持全年售氣量目標110億立方米。似乎信心十足。

10.集團新收購項目陸續於年底入帳，且明年將併入北控集團項目，料為售氣量增長貢獻約5%，目標下年度總售氣量按年增約20%至140億立方米。

11.發改委近日宣布將非民用天然氣門站價格每立方米降0.7元人民幣，料可刺激市場氣量需求提升，管理層預期集團每立方米天然氣成本則可下降0.3元人民幣。

12.為應對人民幣匯率政策變動，集團積極降低外債規模，9月底止外債佔總債務比例為64%，集團預料明年3月底止可進一步降至14%。筆者相信下半財年，匯兌虧損可望大幅降低。

中國燃氣發佈的中期業績基本上達標。營業額下跌9%是因為石油價格的大幅下跌導致市場對液化石油氣（主要為車用）需求下挫。然而，集團的未來增長動力主要來自工商業用戶對天然氣的強勁需求，相信隨著非民用天然氣價格的下調，下半年的業績會大幅好轉，並足以抵消液化石油氣銷售的下跌。因此，集團仍然維持全年售氣量的目標不變，可見信心十足。另外，集團無視目前流動性偏緊，將匯兌虧損及訴訟撥備一次過入賬自暴其短，又慷慨增加派息，顯示管理層對未來現金流及業務的胸有成竹！

宣佈半年業績的前一天開始至昨日，盤前都有大手成交。猶其是昨日，盤前有7千多萬成交額，均價大約為11.92元左右（前天收市價為11.86元）。試問業績既然已經於前晚宣佈了，大行都已經分析過，若果市場都看不好其業績，誰還會以高於前一天的收市價大手增持呢？筆者持貨均價大約為11.4元，目前傾向以不變應萬變，等待明確信號。

另外，前天以32.8元沽出短炒部分的愛爾眼科（300015），昨日以32.18元全數補回。

見聞者

2015-11-27

大樓市：“物賤鬥人窮”，有CASH就可以笑到最後！

年青的一代太幸福了，未經歷過通縮時代，實在不明白何為“物賤鬥人窮”！筆者不幸就經歷過兩次了。當年筆者於2000年創業，2003年香港經歷沙士蹂躪，百業蕭條，個個恨不得逃離香港，遠走他方。當時樓價每況愈下，銀主盤充斥市場。

還記得飽受摧殘的淘大花園當時雖有溫總理親臨打氣，但樓價卻跌至低谷，一個單位售價竟然跌至50-60萬，跟現在實有天淵之別。及至2004年中左右，因沙士開始遠離，消費市場爆炸性反彈，筆者亦因此而賺得人生第一桶金。然而，此時大部分民眾都在慶幸活著，卻如驚弓之鳥，只想今朝有酒今朝醉，根本沒有為將來打算！因此，樓價仍在最低位徘徊！

此時，筆者卻因為業務需要，不想再寄人籬下於租用物業，毅然決定入市買入同棟的工廠大廈單位自用。可是，當時各家銀行都非常保守，不肯輕易借錢予人，更何況是工廠大廈。當時真是狼狽，四出奔走找銀行做按揭，好不容易才找到中國銀行肯眷顧，願意以私人借貸形式借出款項，年利息為9%！無奈因為利息太高，筆者最後亦婉拒其好意。

思前想後，筆者寧願用當年生意賺取的的全部作樓價一半資金，加上老父借予另一半，全數買入了該物業，代價就是向老父繳付每年4%的利息。當時來說，存款利息亦非常低，正是一家便宜，兩家着。後來的同年，筆者遇到不少更荀的單位，明知道這些是優質房產，日後必大賺的，可就是財力已經消耗殆盡了。這就是筆者遇到的第一次“賤物鬥人窮”。

第二次乃是2008年金融海嘯時期，當時風聲鶴淚，樓市亦受到股票市場大幅下挫拖累而下跌。筆者當時有位好友於其股票淨值下挫了40%時，毅然選擇沽出所有股票，轉戰樓市。好友當時亦有提醒筆者，股票來來去去，上落無常，還是物業比較實在，勸筆者一起低位做PAIR TRADE(沽出股票換入物業)。可惜，當年筆者還是年少氣盛，沒有聽從勸告，跟隨行動。到今天，才知道誰才笑到最後，最久！

往後筆者不時與該好友閒聊提及2008年其漂亮的一仗。他謂若非當時沽出所有股票，換取足夠現金，在物業市場掃入數個超值房產，就沒有今天的富足人生！眼下，香港物業市道再次向下，息口趨升，通縮仿佛再臨之際，大家真的要做好準備！

見聞者

2015-11-26

大國路：中國燃氣（00384）逆市逞強，所謂何事？

昨日上證及恒指皆隨美股低開，個人實戰倉內香港股票中，只有中國燃氣（00384）較有瞄頭。

上星期因【發改委下調非居民用天然氣價格每立方米降低0.7元】的消息帶動，中國燃氣曾連升兩天至最高位12.68元後跌至日前最低11.76元，相信短線的投機客已經大部分被趕離場。昨日早上盤前，中國燃氣已經有多達7千多萬的大手成交額，價格大概為11.84元左右。

及至早上11：00時左右，當恒指仍然跌近170多點的時候，其股價無懼大市跌勢，突然由11.9元左右抽上12元上面。恒指後來跌超過200點，但其股價卻仍然逆市逞強，臨收市前更有大量資金流入力守在12元樓上（看附圖為5分鐘走勢圖），亦即在10/20/50天線之上！

反觀同業的華潤燃氣（01193）、北京控股（00392）及新奧燃氣（02688），三者表現皆平平無奇，後兩者還要倒跌收場，所以中國燃氣今天的強勢並非關乎板塊原因。陰謀論而言，事出必有因。

好奇之下，再翻查了一下資料，才知道原來中國燃氣將於今天舉行董事會議並公佈其半年業績。莫非有春江鴨先知先覺而開始沐浴春風？筆者估計其半年業績可能保持良好升勢，優於大行預期。那麼，其日後股價實在更可以看高一線。

據分析，上年度集團的天然氣總銷量89.75億立方米天然氣，工業和商業用戶的佔比，分別為59.3%和13.9%。可見其天然氣客戶集中為非住宅性的，正好受惠於非居民用天然氣價格的下調。然而即將公佈的半年業績是未反應此項因素的。再者，市場紛紛預期明年3-4月份氣價還會下調約0.3元左右，計及該項持續性有利因素，中國燃氣的未來業績將會更加理想，估值定必可以再提升。

前天因見到內地股市下跌時，倉內的愛爾眼科（300015）下跌幅度明顯大過平保A（601318），之前提過前者穩妥得來適合波幅操作，遂按照計畫以35元左右沽出小部分後者，以31.3元均價加注前者，博內地股市上升時有更大的升幅。且看日後戰果如何！

見聞者

2015-11-25

大樓市：深圳是否在重演香港樓市發展的歷史？

90年代香港工業大規模北移至深圳及珠三角地區方興未艾時，香港開始轉營服務業。之前從事工業生產的人士，要不轉職，要不跟隨所屬公司回內地做工頭。及至2000年後，轉職的則仍然在其他行業打拼奔波，而在內地做工頭的亦被迫回流香港從頭來過。到今天， 他們當中有多少人可以真正無憂無慮地安享晚年呢？

然而同期有一批人本來為社會所遺棄，卻無端端成為香港轉營的既得利益者。所謂物競天擇，適者生存，一個社會的進步，連人口質素都會汰弱留強。這批人在2000年後因失業、退休、婚姻或經濟原因而選擇回內地生活。無他，只因為這批人乃當時被社會淘汰的一族。他們大多選擇深圳、廣州等珠三角內大城市買樓安居生活。他們亦萬萬沒有想到當年因逃避香港的高物價而被逼退居內地，今日卻因禍得福，過著舒適美滿的退休生活。

當年沙士過後，百業蕭條、人浮於事，筆者認識的一個退休人士，在香港本來有一個唐樓單位自住，因感覺無力在港生活下去，毅然把單位出租收取每月租金3000元，然後用30多萬的積蓄回深圳買了一個新樓盤單位作退休自住，並在當地找到老伴相隨生活至今。

相比之下，當時深圳的生活指數仍然比香港低很多，而且人民幣匯率仍在低位，在港租金收入足夠其生活開支。時至今日，在港的租金已經升至8000元，他依然可以用此筆租金在深圳過著舒適生活。而當年30多萬的樓價亦已經升至超過300萬了。

細心看看過去10年來的深圳，個人覺得正是在重演香港物業市場的發展模式。從2007年後，深圳的樓價便拾級而上，大幅跑贏同期的工資增長，當然亦帶動了租金及二手市場的蓬勃發展。

時至今天，沒有房產、高學歷、特殊技能、人脈、或政府工作等又年紀漸長的深圳人面對當年香港人的同一問題：將來如何生活下去？所謂，此處不留人，自有留人處！他們跟當年因種種原因移居內地的香港人一樣，需要投資深圳周邊仍可負擔得起樓價的地方，為日後退休生活作部署。

當此舉成風，深圳周邊地區的樓價就會上升。假以時日，其庫存問題亦會得到化解，樓價繼而達至最終的平衡。當年香港的樓市發展屬於市場調節，但今天深圳樓市的飆升卻是政策使然。個人真佩服阿爺這招“圍魏救趙”，先推高深圳樓價，引導需求外溢，再大力完善交通基建以惠及周邊地區，一石數鳥！

香港人若想坐順風車，應該要考慮把握時機，趕在深圳人行動之前，先發制人了！

見聞者

2015-11-24

大國路：等到何時，才可以發發發？路訊通（00888）

筆者周日翻看了路訊通（00888）的資料，驚覺其股價原來大幅下挫了如此多，現在52周低位0.61元附近（上星期五收報0.63元，且成交衹得一宗為1萬股）。

再細看一下其2015年度的半年業績，分析如下：

1.路訊通(00888.HK)上半財年業績，收入錄得1.98億元，按年下降9.9%。虧損1305萬元，每股虧損1.31仙；相對去年同期純利1006萬元。不派中期息（附圖1）。

2.據管理層透露期間之虧損主要原因有三:

-由於市況欠佳導致集團旗下各廣告平台使用率及價格下降。而來自非傳統媒體的競爭日趨劇烈，對集團之業務產生不利影響；

-再加上截至二零一五年六月三十日止六個月之專利費、特許費及管理費等支出增加約港幣 14,200,000 元（附圖1）；

-應收賬款作出保守的一次性減值撥備約港幣 11,100,000 元，而上年同期是沒有的（附圖1）。

3.公司主要有香港及中國大陸兩個市場，但非常奇怪的是，中國大陸市場於2014年度及2015年度的半年期內都沒有任何銷售收入，只有少量其他的收入或支出（附圖2）。更離奇的是2014年度同期卻有高達500萬元的匯兌虧損，而2015年度都有31.3萬元的匯兌虧損（附圖3）。

4.業績報告指出於截至二零一五年六月三十日止六個月期間，集團並無進行任何涉及 衍生金融工具的交易，亦無指定任何金融工具對沖其財務狀況風險。那麼是否意味於上年同期有此等交易，才導致了多達500萬的匯兌虧損呢？

5.集團財政健康，並無長期負債。流動比率為5.66，速動比率為5.64。流動資產淨值（5.25億元）與總資產淨值（5.81億元）相若，計及期內已發行普通股的加權平均數 997,365,332 股，則每股流動資產淨值為0.527元（附圖4）。

6.集團最終大股東為新鴻基地產（00016），擁有74.3%股權。耐人尋味的是另一名單一大股東（DJE Investment S.A）於2015年6月30日前仍持有股權達6.95%（附圖5），但卻在7月27日及9月30日分別減持300萬股及275萬股至持股占比4.8%。換句話說，DJE再減持亦無需要再申報了。

7.翻查之下，DJE早於4月份已經開始少量減持股份了。這是否意味DJE十分看淡集團的發展前景才導致其減持行動呢？或許管理層對未來的預測會印證此猜測。

8.管理層於報告內預期【訪港旅客（特別是內地旅客）數量及逗留日數之改變，均促使零售消費下跌，亦導致整體廣告開支下降。期內可見廣告商因應市場形勢調整預算，裁減市場推廣活動次數及規模。預期年內，此等情況仍會持續。展望未來，本港及環球市況仍處不利經濟環境當中。中期而言，前景未見明朗。】

9.集團業務清晰、單一，幾乎96%的收入來自的媒體銷售及設計服務及廣告製作。單看半年業績報告，不知為何，即使中國大陸市場去年同期到今年同期的業務收入一直為零，但仍然未有什麼針對性的策略。

總結以上，該公司業務清晰兼財政健康，現價為0.63元，比起每股流動淨值（0.527元）只高出約0.1元，再計及其市場佔有率、商譽、品牌等等，現價不算貴。而且，最為誘人的是其上市代號（00888）有著獨一無二的矜貴。

強如獨市生意的港交所亦只能用代號（00388），真的難保有朝一日有大集團肯用高價向大股東（新鴻基地產）買殼，又或大股東會適時利用此幸運號碼再大做文章都不一定。最大風險就是時間問題，而且最近成交薄弱，又不知道DJE是否已經清貨離場，怕還有下跌空間。因此，為安全計，筆者只會在股價接近流動淨值（0.527元）時才考慮用閒錢小注累積，靜候伯樂！

見聞者

2015-11-23

大國路：投資路上危機處處，小心行事！愛爾眼科（300015,網龍（00777）

前天，《大方向》報導【發改委下調非居民用天然氣價格每立方米降低0.7元，發改委並稱下一步將儘早全面放開非居民用氣價格，將擇機逐步理順居民用氣價格，合理制定管道運輸價格。】

一眾燃氣股相繼大幅炒上8-10%。筆者持有的中國燃氣（00384）升幅衹得8%，表面上好似落後於其他。但再細看一下，其股價於數日前創下10.86元的近期低位，至前日收市的12.22元，升幅已經達12.5%了。相比同期的華潤燃氣（01193）及新奧燃氣（02688）分別只有10%及11%的升幅。再看看昨日以上燃氣股表現，中國燃氣輕微落後。孰強孰弱，不相伯仲，只是一时瑜亮而已。

記得之前投資網龍（00777）時，股價亦是一跌再跌，奈何個人要堅守向下買貨不過三注的金科玉律而錯失了在20元再溝貨博巨型升幅。上星期筆者見中国燃氣的圖表已經接近溝貨的理想區域（大概11.5元左右），而冒險先後幾次增持。無奈中伏後見到股價反復跌至10.86元，因擔心跌入價值陷阱而無膽量打破上述的金科玉律於低價再增持，又錯失博取低價反彈的巨型升幅。

日前買入的第二只A股愛爾眼科（300015），雖是小注，但一買了前天就已經被困，未免有些挫折，可惜當時低位已經沒餘錢再加注，幸好昨日已經收復失地。觀乎其走勢，個人得出總結：【該股是穩妥得來而波幅又比平保A（601318）大，適合作波幅操作。日後，有機會賣出部分平保A後會再吼位跟進。】

反觀上星期撰文提及的天能動力（00819）靚絕股寰，這幾天挾電動車新進展及鉛價再創新低之消息一舉破頂再破頂，真後悔太過理智沒有在前幾日買入坐順風車，參與接火棒遊戲。確實造物弄人，有心栽花花不開，無心插柳柳成蔭！

三天前聽到某個電臺主持人不停推介中國動力控股（00476），當時股價大概0.51-0.52元。好奇之下看了資料，其股價於10月19日無消息下大成交炒上，之後逐步上升至最高位0.56元而成交轉弱，隨後股價慢慢回落。到11月12後憑簽了100架電動車訂單而升回最高0.54元，及後無以為繼，成交亦再度轉弱。不是刻意要阻擾別人發達，但個人認為，此股早已經開始散貨了，現在如果再追入，下跌風險比上升機會大得多（見附圖）。

個人目前的投資策略就是買入自己認為大方向正確的股票，等待爆發的一刻，沽出短炒倉，鎖定部分利潤，利用短炒倉來回操作，進可攻，退可守。投資是非常孤獨的行為，任憑本領如何高強，都有馬失前蹄之一刻，何況筆者乃一介散戶。因此本欄一直都強調純為分享個人的選股分析，無意強求讀者苟同或跟隨，一切買賣操作，各位自行負責。

見聞者

2015-11-20

大樓市：樓市見頂的第一民間指標！

去年當大埔有一個新樓盤開售時，有朋友曾經在買入前私下問筆者意見。筆者回覆未來3-5年細單位供應將必大增，讓朋友考慮其買入的是否細單位後才決定買入與否。

發展商由成功投地至建成樓宇最少需時3-4年，講到明其運作模式就是貨如輪轉，快入快出。因此，若發展商發覺市場對某款樓宇（最近是蚊型單位）需求巨大時，就會一窩蜂去做，甚至乎改建圖則，務求以最短時間沽清手上的貨再謀後著。筆者真擔心當蚊型樓因陸續落成、交付充斥市場時，引致供應大增之下會出現什麼情況！

要判斷本地樓市是否見頂，最佳的民間指標莫過如看誠哥動態。每每誠哥肯低價一Q清袋時，應該十有八九樓市見頂了。大家可以回憶一下，遠的不講，最近的是早幾個月前其將軍澳的某個樓盤，一屋四廁，地鐵站上蓋物業，開價一萬一尺不用，比起同區二手樓價都便宜。

當時沒有人會質疑，只會認為這是超值！對，沒有錯。開價當時來說就是超值，筆者猜測其目的就是要以一個沒法抗拒的震撼價錢吸引買家，才可以盡吸市場餘下的購買力。

筆者有朋友就是因此連同其他友人於當時爭相入票，結果如願以償，一舉買下數個單位。他們買入其實並無實際需要，買入的原因衹得一個，就是趁“便宜”而幫子女買下。

就連筆者此等愚民都於9月14號撰文猜測通縮會重臨，發展商既有智囊輔助作通盤考慮，難道會不知道通縮將至？當通縮到來，沒有什麼比現金更重要。有錢在手，當樓市由“賣家市場”轉回“買家市場”的時候，發展商還怕買不到便宜地？人同此心心同此理，屆時若有足夠現金儲備在手，一般民眾還怕買不到樓？

見聞者

2015-11-19

大國路：互聯網+大趨勢將引致眼疾大爆發，誰是大贏家？愛爾眼科（300015）

前天實戰倉即時交代過，筆者無懼大跌市，繼續以34.64元及5.61元增持平保A(601318)及興業太陽能（00750），只可惜昨日設定了沽出平保A短炒倉（36.42元）未能成事。

調查顯示，在五類感官之中，人們最怕失去的就是視力。不知道各位有否受眼疾困擾？最近兩個月，由於筆者每天長時間對着電腦螢光幕及手機，近視加深了，而且這兩天眼睛經常覺得不太舒服，非常不便。

筆者不期然想到以目前互聯網+的大趨勢持續，手機、電腦的應用將會更為廣泛，滲透率必將越趨年輕，那麼眼疾治理、視力矯正及眼睛護理的需求更必定大幅增長！

有見及此，筆者這兩天努力查找相關在香港上市的公司，只可惜最後未竟全功。白雲山（00874）是醫藥巨企，有出產眼藥膏，但筆者不太喜歡其範疇太多，不夠集中。就如中興通訊（00763）一樣，雖然很出名，但業務也太雜，沒有重心，股票非一般投資者可以輕易駕馭。

因此，筆者前日開始查找國內相關的公司。雖然不太了解，昨天亦先開槍，後瞄準，投機小注買入了愛爾眼科（300015），見附圖1，原因如下：

1．由北京大學發布的《國民健康視覺報告》表示，到2020年，中國近視人數或將達到7億。隨著近視快速低齡化，越來越多的近視患者選擇手術矯治。單單矯治近視，其市場已經巨大。

2．愛爾眼科醫院集團是中國規模最大的眼科醫療連鎖機構，中國首家IPO上市的醫療機構，是國內首家榮獲“中國馳名商標”的眼科機構。截止2015年，已在全國24個省(市、區)建立了100餘家專業眼科醫院，年門診量超過300萬人。預計到2017年，興建200家具有競爭力的專業連鎖眼科醫院。

3．在“2015福布斯最具創新力成長企業榜單”上，愛爾眼科排名全球最具創新力成長企業第87位，在醫療設備與服務行業創新力成長企業中排名第10位。

4．醫院亦是目前國內醫師數量最多的眼科醫療機構之一，醫療團隊包括碩士生導師、博士生導師、博士、博士後、歐美訪問學者以及臨床經驗豐富的核心專家。

5．2013年，愛爾眼科醫院集團與中南大學及科技大學聯合成立國內第一所專門的眼科醫學院——中南大學愛爾眼科學院。2014年，再度與湖北科技大學聯合成立愛爾眼視光學院。至此，愛爾眼科打通了眼科的產、學、研三大領域。

6．愛爾眼科往績PE為78倍，霎眼看來，甚是嚇人。但過去幾年，其業務維持高增長。而且這是國內股票，高PE是平常不過之事。其發布的三季報,實現營業收入24.4億,同比增長32.8%。實現歸屬母公司的淨利潤3.6億,同比增長40.6%。實現EPS為0.16元。

7．公司各項業務均實現高速增長。準分子手術實現收入7.2億,同比增長39.2%;白內障手術實現收入5.9億,同比增長51.1%;視光業務實現收入5.0億,同比增長37.3%。主要是因為公司規模和品牌效應進一步擴大,客戶進一步增多,各項收入持續增長。

8．公司2015年實施省會合夥人之後,次新醫院增長迅速,目前這些醫院收入在2000-4000萬左右。按照合夥人計劃,14家省會醫院三年內應完成過億目標,銀河證券估算次新醫院的年增長率可達到50%以上,預計2018年公司過億門店由5家發展到20家。

9．公司完成了愛爾眼科國際(香港)有限公司的註冊登記,並進行分期增資。公司將以股權投資、併購等方式,通過香港子公司平台與國際一流眼科機構或連鎖機構形成深度合作,進一步優化提升公司的商業模式、醫療技術、管理體系和服務理念,從而更好更快地整合和利用全球優質醫療資源,進一步增強公司核心競爭力和國際影響力。筆者估計其亦有機會籍此開拓國際市場。

10．觀乎圖表，股價最近自9月21日跌穿保力加中軸後，股價節節上升，而且直至11月16日前再從未跌穿，剛巧是前日跌穿了再彈回，與9月21日那次極為相似。難保股價複製之前走勢，筆者遂於昨日當股價跌近保力加中軸32.6元買入一博（附圖2）。

醫院是行業龍頭，享負盛名，病人就是其最好的推廣媒介。醫療項目全面之餘亦有術後護理，眼科藥品銷售。公司不斷壯大發揮協同效應。新增湘江愛爾眼科醫院和自貢愛爾康立眼耳鼻喉醫院，公司當前並表醫院和股權投資醫院的數量已經突破百家，按照現有的擴張速度計算，公司有望在2020年之前提前實現擁有200家醫院的發展規劃。此股為筆者繼平保A後最近第二只買入的A股，學習一下A股玩法。

見聞者

2015-11-18

大樓市：買樓投資的秘訣：把握時機，快人一步！

面對股市變幻莫測，分散投資是有必要的。筆者曾經於9月14日撰文“物賤鬥人窮年代會重來嗎？”，文中清楚指出香港樓市將向下，個人會準備現金準備通縮來臨時執便宜貨！有興趣的讀者不妨再次翻看。

今天，距離文章刊出約兩個月，市場開始有基本的共識認為香港樓市向下趨勢已經形成，現在只是斟酌於下跌的幅度而已。面對大宗商品繼續尋底，通縮真的有機會重臨。不過，香港樓市縱然下調，筆者相信時下年青人若單憑個人力量置業都不是一件易事，好應該趁年輕及早打算。

相對香港的孤立無援，神州大地樓市，猶其是二、三線城市卻有阿爺呵護，不斷出利好政策，二孩，降息降准，大搞高鐵、大橋等交通基建等等，幾乎等於阿爺寫包單講“要樓市升”一樣。因此，筆者認為，未來最有機會爆上的樓價是內地有潛力的二、三線城市，當中“中山”為個人首選。個人及好友（八路一隊）已經掃入6樓半層單位，另外半層亦已經快速被別人買了。

經過兩個星期以來同各位一齊作出的分析，相信大家對中山樓市，特別是《紫園》商務公寓都有了概括認識（附件為裝修後公寓單位）。不少朋友期間不時查詢，欲了解更多樓盤資料或表示有意購買，有些甚或要求筆者組織團購。

見聞者

2015-11-17

大國路：人算不如天算，自求多福！天下圖（00402）及中國支付通（08325）

人算不如天算，想不到週四因大摩MSCI上調港股的評級而帶來的幾百點升幅，週五便化為烏有，變化真快。屋漏兼逢連夜雨，美股週五又報跌，周六發生法國恐怖襲擊事件更是禍不單行，連環負面消息的出現照計怎也會在今天拖低大市三數百點了，各位要捉緊扶手，BUCKLE UP 吧！

筆者上週五前往內地辦事，沒有成功進行任何買賣。臨行前，曾下單指示34.9元再加注平保A，最後竟然差一分錢也成不了。真不知是喜是憂，希望今天仍有機會低位撈貨。

港股越來越難玩，星期四以為佢拗腰上而追入的朋友相信又中伏了。更加意想不到的是，筆者倉內最不起眼的兩只細價股，包括天下圖（00402）及中國支付通（08325）週五竟然無緣無故逆市上升。猶其是天下圖（00402），上星期初已經逞強，而筆者上週三下午見有異動，再以0.325元及0.33元增持（附圖）。因當天臨近收市才買入，一時忘記了即時在實戰倉更新，過後亦不了了之了。

週末再翻查了一下資料，發覺最近多了很多無人機的新聞。當中最觸目的為【繼亞馬遜（Amazon）和Google後，世界最大零售集團沃爾瑪（Walmart）亦加入戰團，發展無人機送貨服務。】記得筆者曾經分析過，天下圖（00402）亦有此項業務，而且筆者估計其三維實景圖的數據更可能是無人機必爭之地。最近一星期的成交開始放量，不知道是否有春江鴨知道什麼好消息而提早進場呢！

另外，由於筆者個人事務實在太繁忙，現改為週一、三、五撰文。

見聞者

2015-11-16

大國路：緊跟十三五國策，重心押注環保、互聯網金融！興業太陽能（00750）平安保險A股（601318）中國燃氣（00384）

昨日撰文提及的天能動力（00819）昨日又展升浪，最得意是其最近升跌都在3%以內，非常有秩序，真令人唧唧称奇。筆者昨日確有股衝動想即時買入坐順風車，博其沖高破頂。無奈理智控制了行動。股票不外乎收集後派送，派送了又收集。大戶豈會無止境的收集？強如股王都有煙花燦爛，完美謝幕的一刻。各位有興趣，又勇進的話，可以自行考慮行動。

開欄至今，筆者一直琢磨倉內的股票有否選錯。個人的選股方法是由上而下，先看未來國策方向，繼而再選擇板塊龍頭作重心出擊。現再總結一下倉內重心股份：

1.  平安保險A股（601318）

符合十三五規劃內金融改革的股票，而且公司業績靚麗，兼有互聯網金融的大概念，其系內陸金所更是行內龍頭，未來分拆的可能性高。而且，此股為少有的滬港通股票內，A對H有折讓的股票。筆者昨日再次以35.4元增持（見附圖），保持升有貨沽，跌有錢買的長短倉策略。

2.  中國燃氣（00384）

符合十三五規劃內環保新能源概念，股東背景雄厚，有注資可能性，行業龍頭之一，業務增長可觀，這是一隻既有公用概念，又維持高增長的股票。日前不幸中伏以均價11.55左右元增持了，惟有認命。

3.  興業太陽能（00750）

符合十三五規劃內環保新能源概念，太陽能行業龍頭，雖為純民企背景，但公司有發展歷史，長期有大行出報告品評、關注，波幅雖大，但最有機會食大茶飯。所以，日前以5.89元買回了之前沽出的短倉部分。股價這兩天到5.8元（之前為筆者由5元上升的第一個目標價）已經有強力支持，希望短期可見底回升。

本來倉內有一隻屬於互聯網+的龍頭股“網龍（00777），但因突然大升20%而遭筆者清倉了，現在表現依然強勢。怪只怪個人沒有以長短倉方式操作，保留多少股份作長倉。若有機會回落，此股將為筆者於互聯網+範疇的首選。而下一個目標，筆者會繼續留意其他有國策概念的股份。如果各位有好的提議，不妨告知筆者，共同研究。

見聞者

2015-11-13

大樓市：如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之（十）

今天，筆者會介紹日前連同好友一起買入15個單位的中山樓盤。執筆時，新聞報導據國家發改委介紹，深中通道已初步納入國家“十三五”重點項目，項目前期工作基本完成，工程可行性研究報告已通過專家評審，目前已納入國務院近期建設督辦項目。這必將為中山樓市注入新動力。 

《紫園》位於中山市東區新核心的長江六路華美酒店對面，由中山市紫園房地產有限公司開發，旨在打造蘇州詩意的園林社區。項目佔地88畝，開發面積約18萬平米，包括7棟高層住宅，11座別墅，2棟商務綜合辦公樓（寫字樓、公寓各一棟）。現已經委託萬科進駐作物業管理（附圖1）。

樓盤位居被中山三大自然生態區環繞的“天然綠肺”位置：3萬公頃的五桂山山脈，紫馬嶺公園（最近）、30萬平米金字山公園。

附近有多所名校，包括中山市實驗中學、中山職業技術學院、三鑫學校、精彩童年幼兒園、中山市第一中學、中山市博文學校等配套（附近還有艷陽學校、朗晴小學、大鰲溪幼兒園、樂天幼兒園、中英文幼兒園等）。

項目位於華潤萬家商圈內，且5分鐘內可直達大信商圈，緊接中江高速、京珠高速、毗鄰廣珠輕軌線中山站入口。交通非常便利，周邊的配套設施也非常完善，3-8分鐘車程可到。南接駁博愛路（博愛路為橫貫中山城區東西的“黃金動脈”），北接中山路；隨著南外環的開通，10分鐘內可以直接到達石岐區、南區、西區以及周邊鎮區 （附圖2）。

15分鐘以內的車程可以到達中山港碼頭（現坐船直達尖沙咀大概需時1小時20分鐘）、京珠高速、輕軌中山站、中山北站、南朗站以及即將駿工的港珠澳大橋和深中通道（其中京珠高速、輕軌中山站只需3-8分鐘車程）。

目前長江路已竣工及未來即將竣工的寫字樓有5個【ICF、財富兌兌碰、天奕國際廣場，紫嶺國際，盈基大廈】，博愛路已竣工及未竣工寫字樓有5個【大東裕、中環廣場、遠洋廣場、越秀地產寫​​字樓】），紫園位於兩條商務幹線的中心，一應俱全的商務生活配套，自然形成中心商務區的先天條件。所謂物以類聚，成行成市，愈積愈濃的商務氛圍漸漸形成，日後的發展前景廣闊。

由於筆者此前分析涉及商業房產的價值所在，本文只會集中分析其涉商部分。《紫園》商務綜合辦公樓由兩座單體樓組成，分別層高27層寫字樓和29層的國際商務公寓，集金融、商業、高端寫字樓、商務配套區一體的綜合型商務建築。其中寫字樓的一至三層裙樓的商業配套區，已經確定將有一系列的高品位餐飲、室內高爾夫球場、休閒會所等進駐，以滿足整個商務區的需求。

由於其寫字樓的各項使用收費（水、電、管理費）全部以商用計算，而且不能入住，更要求整層買入，計及潛力、價值、風險、個人能力後，而筆者決定買入的是公寓（附圖3-6）。原因如下：

1. 該公寓土地使用為商住性質，可以住之餘，亦可以掛牌營商。

2. 70年產權，扣去開發時間，可享產權至至 2076 年 12 月 30 日。

3. 樓盤的住宅部分已經建成並基本銷售完成。而公寓仍在建，可以實地看到，交樓時間預計為2016年8月底，減低爛尾的風險。

4. 公寓樓底相比住宅為高，空間感比較強：地面商鋪5.7米，2-3層4.5米，4-11層3.5米，12-29層3.1米。

5. 公寓初步意向將地下至11樓打造成商鋪及寫字樓為主，筆者買入的為6樓，並連同友好，包括【大趨勢】的黃兄，買入了半層共15個單位，屬意統一管理租務。

6. 水、電、管理費跟住宅一樣計費。

7. 公寓大部分為50㎡左右，麻雀雖少，亦配備廚廁，方便在職單身或同居人士租用。

8. 公寓可按租戶要求打通以加大面積，靈活彈性。

9. 租戶可以租用11樓或以下營商，又可以租用11樓以上居住，節省交通費用、時間，又可以隨時加班、加點，弹性好大。

10. 背靠大型屋苑有基本日常購物、娛樂、教育等消費需求支持。

11. 之前因朋友人脈網絡關係，買入有特別折扣。因此投資額少，風險小，但可以小博大之餘又能對沖個人的人民幣資產貶值的風險。

內地收租，業主不需要交付管理費的，所以基本上租金都是淨收入。以一套50㎡的公寓為例，總價不過40萬，加約5萬左右的裝修費，以目前中山商務公寓的租賃市場月租金一般為50元/㎡左右計算，月租金收益為2500元，年租金收益為3萬元，投資回報率達到7%。再打個八折，都有5.3%回報，進可攻，退可守。

見聞者

2015-11-13

大國路：鬼斧神工塑造完美圖表之股票！天能動力（00819

筆者昨日再次勇敢地以35.84元及35.5元增持平保A（601318）。

趁市淡之餘，筆者研究了一下昨日提及的天能動力（00819）。公司公布6月止上半財年業績，營業額75.3億人民幣(下同)，按年增加14.5%；毛利10.92億元，增加43.7%。錄得純利增長477%至2.69億元，每股盈利24.2分。

好奇之下翻查半年業績報告（附圖1），簡單分析如下：

1．其純利增長超強，其毛利飆升43.7%至¥1,091.7百萬，當中上半年收入同比只增加14.5%至¥7,532百萬人民幣(下同)，然而同期的整體銷售成本卻只增加10%左右。計及毛利率只上升2.9%至14.5%，集團解釋主要是生產成本下降及減少委外加工所致。但筆者估計最大可能是受惠原材料的大幅跌價所致。

2．瞭解之下，知悉集團鉛酸電池產品成本主要來自電解鉛，佔65%(上年同期佔71%)。勞工成本佔8%(上年同期佔7%)。塑膠電池殼佔7%(上年同期佔5%)。管理層指上半年單位成本下降11%，主要是鉛價下降及生產效率提升。根據上海期貨交易所數據，2014上半年平均每噸鉛價格為13,928元人民幣，2015年上半年同比下跌7.97%至12,818.7元。此亦證明原材料價格對其的盈利影響非常大。

3．研發成本增加及稅項開支增幅最厲害，分別為75.9%及接近300%。其餘的開支均錄得一定程度的減少或輕微增加。

4．2015上半年自行車電池收入同比增10.1%至¥5,159百萬，佔集團收入68.4%。三輪車電池收入同比增16.5%至¥1,275百萬，佔集團收入16.9%，自行車及三輪車動力電池產品總銷量同比增21.5%至6,977萬個，平均單位售價減8.4%至¥92.2元人民幣。反映其業務現時過於依賴低增長的前者。

5．而最有瞄頭的是純電動汽車動力電池部分(主要應用於城市微型電動汽車、電動叉車、電動巡邏車和特種用途電動車等。) 其同比增87.6%至¥559百萬，佔集團收入7.4%。根據益普索報告，天能於微車市場中市佔率55%，為市場第一（附圖2）。

6．於二零一五年六月三十日，集團之資產負債比率（定義為流動及非流動的付息 貸款總額相對於總資產的百分比）約28.9%（於二零一四年十二月三十一日：約 41.0%）。表面看似乎有大幅改善。但如果再細算一下其流動比（大概為1）與速動比（大概0.724），除非是行業特質，否則，那就有點負債過高，或集團太過進取了(附圖3)。

7．集團2014年度全年業績顯示，錄得盈轉虧蝕3.05億元人民幣(下同)；每股虧損0.274元；不派末期息。期內，營業額140.44億元，按年升3%；毛利12.63億元，按年跌10.04%。過了半年，竟然有如此驕人成績，真令人費解。

8．再看看相關新聞，該公司鮮有大行品評。大部分推介的都是一些華資或內地背景的證券行，令人不寒而慄。

9. 再看看其圖表，更精彩！今年以來，天能動力表現突出，股價較年初漲幅接近兩倍，近期高位5.99元，非常接近歷史高位6.17元。再看下去，股價自從8月26日跟隨大市大跌而跌穿保力加底部後，往後股價節節上升，而且表現秀麗，之後從未跌穿過保力加中軸，真“犀非利”。仿佛冥冥中有只懂得畫圖的手，把圖表有規律地繪畫得近乎完美（附圖4）。

對於此股，筆者覺得只能以小注在每次下跌，出第二支陰燭時買入，投機性持有博10%升幅就必須撤退，絕對不能重注押下。因為，真不知道吹脹的氣球何時爆破！

見聞者

2015-11-12

大樓市：如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之（九）

經過一輪分析，筆者歸納出中山以帶商業類的房產為出擊對象，另外又以東區為首要考慮地區。今天，筆者會集中探討東區的現況與發展前景。

東區路網四通八達，交通便利。中山博覽中心、文化藝術中心、全民健身廣場、興中體育場、博愛醫院等城市生活配套均坐落於此。利和希爾頓酒店、京華酒店、盛景商務酒店等一批國際級標準建設的商旅配套項目集聚，使東區成為國內外商賈投資、​​休閒的理想平台。

東區以中心商務區建設為核心，大力實施轉型升級戰略，全力打造“總部經濟”和“寫字樓經濟”。東區中心商務區集聚效應明顯增強，入駐企業1500多家，營業收入300多億元，就業人數近4萬人。

主要呈現兩大亮點：一是服務業重點項目多。目前，東區共有30個服務業重點項目，其中盛景尚峰金融商務中心、中山利和國際金融中心、帝璟東方中環廣場、大東裕商業中心、宏宇大廈、遠洋大信商業中心、英聯時代廣場等項目已建成投入使用。

二是產業發展高端化。突出發展金融業、信息產業以及中介服務業。其中，金融業企業50多家，就業人數近萬人，今年一季度實現金融業增加值10.45億元，超過房地產行業成為拉動東區經濟發展的主要動力。知名的銀行有匯豐、恆生、東亞、興業、中信、郵儲、招商、浦發、光大、平安等，還有廣發期貨、廣發證券、中信證券、中國人壽、中英人壽、平安保險等金融機構，成為中山金融業最集中的地區。

信息產業發展勢頭良好，中山市首個軟件園——中山市軟件園東區園區位於東區中心商務區核心區，集聚信息企業50多家，還培育發展了全通教育、能龍教育等上市企業以及一批後備上市企業。

中心商務區的中介服務業也形成聚集發展的態勢，入駐的中介服務業企業900多家，就業人數兩萬多人，廣告設計、商貿策劃、財務會計、法律諮詢等行業蓬勃發展，為產業優化升級提供配套支持。

在創新驅動發展方面，東區貫徹落實政府的戰略部署，依托信息產業和金融業的發展優勢，在東區盛景尚峰打造了“中山紫馬•智慧教育集聚區”。同時，通過市區共建的模式，選址盛景尚峰紫馬奔騰項目，於9月底開立中山眾創金融街，打造全市性的創業創新綜合金融服務平台，推動金融、科技與產業的有效創新融合，促進金融體制改革，實現全市產業轉型升級。

此前，中山紫馬•智慧教育集聚區亦已正式掛牌成立，集聚區內的中山創客•眾創空間已有在孵項目15個，另外還有30多個智慧教育相關的創新型項目準備進駐入區。智慧教育集聚區將通過構建創業生態、集聚創新人才、培育創意企業，力爭在5年內發展成為年營業收入500億元人民幣，吸引2萬以上高素質人才聚集，培育5家以上上市公司的創新產業基地。

2015年平安綜治考評，東區排名全市第一，民眾對東區治安的滿意度較高。2008年開始，連續7年榮獲中山市平安鎮區稱號。

另外東區內10個社區都被評為省“六好”平安和諧社區。文化、教育、衛生等各項事業都務實有進。特別，東區堅持將教育擺在優先發展的戰略地位。投入近2億元建設7所規範化學校，辦學條件不斷改善。據聞，當地富人亦因此區的治安、教育較佳而聚居此地。

縱觀而論，東區為筆者投資中山涉商業類房產首選。明日會介紹筆者已經簽約買入的樓盤給大家參考。

見聞者

2015-11-12

大國路：忍辱負重，靜待復仇時刻！天能動力(00819)

昨日中國燃氣（00384）早段隨大市再度下跌，一度跌穿保力加通道底部，其後發揮其公用股本色一度後抽至11.46元。雖然，其股價最後仍報跌收市，但跌幅已經收窄，並收於保力加底部之上。希望，今次真的見了短期底部。

昨日，同樣有只倉內股票曾跌穿保力加底部後回抽於其上。此乃興業太陽能（00750）是也。上星期筆者曾於6.42元沽出6.02元入的短炒倉，昨日以5.89元補回（附圖1）。

然而，倉內目前最有信心還是平保A（601318）。筆者於昨日再三度以35.9元，36.3元及36.46元增持，當然價位越低，注碼越大（附圖2）。筆者相信經過之前的大幅調整，A股已經重拾升軌。加上國家隊第三季全部接盤損手，形勢上需要第四季度收復失地。國內近期頻頻傳出阿爺高調對付造市者，以收殺一儆百之效。筆者推算國內市場參與的大戶定必會認清方向，響應阿爺的無聲集結號，齊齊炒上。因此，筆者相信A股大漲小回格局不變。而平保A（601318）則肯定會受惠，故此筆者會逢低吸納。當然，若股價突然抽升4-5%，個人會先沽出短倉部分，再伺機補回。

昨午看到《大方向》報導【日前，動力電池領軍企業天能動力(00819)被正式納入“恆生可持續發展企業基準指數”(HSSUSB)成份股，成為國內唯一一家入選的動力電池企業。行業專家指出：這意味著國內電池行業在資本市場的表現有望得到進一步提升。】（附圖3）

要知道，恆生可持續發展企業指數系列是香港股票市場中一項重要的指數，旨在為以企業可持續發展為主題的指數基金提供一系列優質​​基準。成份股甄選程序嚴謹，由在企業可持續發展方面表現最卓越的香港、內地上市公司構成（附圖4列舉今年全部名單）。

好奇之下，翻查了一下天能動力的資料。天能動力的中報業績靚麗， 2015上半年，企業淨利潤為2.69億元，同比增長近五倍。此外，亦有多家證券機構給予天能動力增持評級。

再簡單看看其圖表，嘩一聲！今年以來，天能動力表現突出，股價較年初漲幅接近兩倍，近期高位5.99元，非常接近歷史高位6.17元。再看下去，股價自從8月26日跟隨大市大跌而跌穿保力加底部後，往後股價節節上升，表現秀麗，之後從未跌穿過保力加中軸，從未試過出兩支陰燭，真“犀非利”。筆者會將此股列入觀察名單，密切注視，另外會再多作研究，瞭解為何如此強悍過人！

見聞者

2015-11-11

大樓市：如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之（八）

再續前文，今日會從交通規劃方面分析中山。

中山市位於廣東省中南部，地處珠江出海口，東與深圳市、香港隔海相望，中山港至香港51海裡；東南與珠海市接壤，毗鄰澳門，石岐至澳門60公里；西面和西南面與江門市、新會市和斗門縣相鄰；北面和西北面與廣州市南沙區和順德市相接；馬鞍和大茅等海島分佈在市境東西的珠江口沿岸。現時在建的三大交通工程不但拉近中山與珠三角各地的距離，而且更凸顯其區域中心的地位，最重要是會成為推動中山樓市爆發的導火線。現分別介紹如下：

1.港珠澳大橋連接香港、珠海和澳門，珠海口岸是港珠澳大橋的珠海側關口，位於珠澳口岸人工島。建成後的珠海口岸將是中國唯一同時連接香港和澳門的口岸，將實現三地快速互通，促進珠三角西岸地區發展。港珠澳大橋於09年12月動工，將於2016年通車，大橋通往珠海、澳門的口岸人工島率先啟動。依託大橋，中山到香港國際機場陸路由原來的182公里，縮減到91公里，納入香港1小時生活圈，成為香港的經濟腹地。中山完全有潛力發展成為香港的"近郊區"和"後花園"（附圖1）。

2.深茂鐵路江茂段線路全長約266公里，設計時速200公里，工程總投資290.4億元。整體上，深茂鐵路江茂段施工進展順利，預計可提前至2017年10月左右通車。據了解，深茂鐵路全線建成通車後，深圳至中山將縮短為1個小時左右。此外，深茂鐵路還將在深圳北站聯通廈深鐵路，成為橫向聯通粵西、珠三角和粵東的鐵路大動脈（附圖2）。

3.深中通道起點位於深圳市寶安區西鄉黃鶴互通，與機荷高速對接，終點在中山港口鎮新隆立交，與中江高速對接。目前該跨江通道項目翠亨新區部分已經開工，預計年底通車，建設工期6年，預計2021年建成（附圖1）。屆時，來往深圳和中山不用再像現在一樣繞行虎門大橋，將來可開車半小時直接跨江通達，再經10分鐘車程就直達東區。

而中山市內觸目的交通規劃則莫過如軌道交通。目前的設想是，中山軌道交通的建設先以廣珠城際中山北站為核心，搭建十字骨架。南北向沿著起灣道佈局，主要考慮這一帶寫字樓經濟比較發達，通過軌道交通的建設可激活寫字樓資源。東西向從城鄉一體化、提高主城區的首位度出發，經過西區、東昇、小欖。

中山東區於中山市中部，距中山港6公里，鄰近珠江出海口，是重要的交通運輸樞紐。轄區內孫文東路、中山四路、中山五路、博愛五路、博愛六路、起灣道、華柏路、興中道、長江路等乾道構成縱橫的交通網絡。

東區東面為火炬開發區，中山政府藉鑑深圳“科技園”的建設發展和產業規劃，力求將其打造成中山版的“高新園”。 “城市東擴”這樣一個名詞正成為中山未來的方向——目光東移、城市東移、居住東移。因此，東區既有金融、服務等商務產業於區內，又有高新科技產業在旁，定必為未來商業、人流、消費核心所在。明日待續。

見聞者

2015-11-11

大國路：不幸中伏，願賭服輸，局住等！中國燃氣（00384）天下圖（00402）

昨日筆者一如上文所講吼位於11.64元、11.54元、及11.48元再加注中國燃氣（00384）（見附圖1）。本來昨日一開市時，其股價有向上沖之意，奈何始終敵不過大市回落，加上環保板塊偏弱，最後竟以接近全日最低位11.46元收市。致使筆者加注的部分都坐艇了。既來之則安之，筆者願賭服輸，自己拆局不成唯有接受現實，安心等待市場先生重新注目於環保板塊了。

幸好倉內有隻天下圖（00402）突然發力，雖然組合占比不多，但卻為筆者帶來一絲安慰。亦算是筆者由品評以來對支持者的一個交代。

昨天，看到《大方向》報導【高盛近日挑選出30個收入增長較高或較穩定、受GDP增長影響敏感度較低行業，組成「新中國」概念，再從盈利能力及估值等方面，挑選出19隻股份，包括9隻A股，10隻屬離岸股份(Offshore)，其中在本港上市股份括中航科工(02357.HK) 、騰訊(00700)、中國平安(02318)、北控水務(00371)及光大國際(00257) 。而平保A(601318)就為其中一隻A股。】觀乎以上5隻港股，除騰訊（00700）外，其餘都為《大方向》各欄目最近分別品評過，可見各欄主並非無的放矢。

猶其是平保A，相對平保港股，至今仍存在折讓，這是滬港通股份當中少有的。以市場表現來看，目前A股似乎比港股更安全。所以，若要投資平保，與其買入平保港股（02318），倒不如下注平保A（601318）更為划算。

筆者昨日亦是以一貫方法操作平保A（601318），但該次太過貪心，把短倉止賺位定在38元而失去出貨機會。午後，見上證表現強於平保A，遂趁其回軟之際於36.23元再吸納多一注（見附圖2）。其他股票暫時不值一提。

猶幸上星期趁市旺時沽出短倉部分股票，因此昨日大市雖然回落拖低各股票表現，個人仍然可以處之泰然。

見聞者

2015-11-10

大樓市：如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之（七）

上文提到中山市芸芸那麼多地方，如何取捨投資地點呢？筆者嘗試幾個條件作篩選，而前文用【政經命脈】作考慮，歸納出東區之優勢。今天，筆者再用另一個重要條件【供求情況】作分析：

由於筆者並非實地長期考察當地，亦無人脈瞭解實際供應情況。因此，筆者只能根據中山市最新10月份的房產數據為基礎分析，當中假設未來亦以此數據的增減速度推算。

根據中山市國土局官方數據顯示：2015年10月商品房成交類型中，住宅9404套，102.28萬方，佔比75%；商業719套，5.33萬方，佔比6%；車庫2447套，佔比19%,而當中可以看到商住類是0%（附圖1）。原因好明顯只有一個，就是此類房產供應不足。

各鎮區成交排名中，坦洲鎮1683套，15.8萬方，鎮區排名榜第一；火炬開發區1541套，15.25萬方排名第二；東區第三，1234套，9.63萬方（附圖2）。坦洲鎮緊接珠海，因為港珠澳大橋的通車預期，珠海樓價飛升，坦洲鎮相隔不遠，樓價卻落差甚大，所以形成澳門、珠海的投資者都以其為投資首選，締造了銷售榜首。火炬開發區則因近水樓臺，隨著深中通道開建的預期而成為直接受惠者。當然，東區亦因距深中通道出口僅10多分鐘車程而受深圳投資客的青睞。

據合富輝煌中山公司市研部數據監測：2015年10月中山市住宅新增5545套，共計58.89萬方。環比9月新增13305套，149.79萬方，新增套數和面積分別下調58%和61%（附圖3）。而根據中山市國土資源局數據顯示：10月商業新增465套，3.5萬方。環比9月商業新增4283套和面積36.4萬方，分別下降89.1%和90.5%。各鎮區商業新增排名中，南區248套居第一，坦洲鎮63套居第二；火炬開發區49套居第三（附圖4）。明顯看出，東區住宅及商業都沒有新增供應。筆者推測此地是未來核心，政府必要控制供應，不能無規劃地於現時賤價推地。

2015年10月，中山市住宅庫存共66652套，環比9月份70051套下降4.9%。 坦洲鎮以7229套庫存居鎮區榜首，石岐區6888套排名第二，西區4954套居第三。東區和火炬區因為深圳客的追捧，庫存環比9月份下降了11%，但庫存仍排在第四位，希望政府可以如筆者估計控制新增供應，緩解庫存壓力（附圖5）。

2015年10月，全市商業庫存為24852套，2015年9月的商業庫存為24875套，顯示變化不大。商業庫存壓力集中於80方以下小舖位和180方以上商舖。 80方以下主要為底商、公寓為主。 180方以上主要為二層及以上大卡舖位,以商舖及寫字樓為主。 2015年10月，坦洲鎮商業庫存3755套排名第一，西區2320套居第二，古鎮鎮2317套排名第三（附圖6）。比較之下，筆者得出一個結論，邊遠之地多屬投資客買來渡假，商業活動貧乏，難怪商業庫存最多。反觀東區是市中心入面商業類庫存最少的，比石岐少35%，比火炬區少50%。此亦印證其商業價值與潛力最高。

明天，筆者再從交通、配套、設施等方面作分析。

見聞者

2015-11-10

大國路：吼位再追中國燃氣（00384），短線12.9元圖利！

上週五因要前往中山辦理簽約買樓事宜，期間網絡接收不良兼無暇看股市，致使筆者未能及時作出短炒部署，而喪失中國燃氣（00384）的加注機會。

記得筆者曾於上週三撰文品評華電福新（00816），指出【當天再創52周新低，14天RSI為25.6，威廉指數為-97，如果單單傳聞電價有可能下調，那未免反應過激了，應該要作出反彈。】果然往後連續兩日都出現輕微反彈，祈盼因本欄關係買入了該股的朋友再忍耐多陣，善賈而沽。

觀乎倉內各股票，環保板塊的都於上週五逆市逞強。筆者猜測市場繼科技板塊後，已經重新注目於環保板塊了。想之前因十三五規劃傳出的各項利好消息，到目前都似乎仍是雷聲大、雨點小。如今，該板塊卻逆市展現強勢，難道春江水暖鴨先知？

不過，話分兩頭，無論是否有利好消息出現，筆者對中國燃氣（00384）都特別鍾愛，不時伺機增持。而最近最佳的加注機會莫過於上週三至五。當然，筆者於上週三把握機會以11.6元亦增持了一注（前文有交代），不過就未能如股思圖兄可以11.48元如此低價買入了。

大家不妨看看其圖表走勢，股價於10月27日造出近期頂位13.2元後就隨大市回落，期間股價又因傳出非民用氣價下調要押後至年底而連日急挫至11.42元，接近10月7日突破10.5-11.5元的波幅區間後飆升的起步位（見附圖）。而筆者會於今日再吼位加注，原因如下：

1. RSI14於上周三已經不到40了，股價在11.42元得到強大支持後，往後連續兩日於週四、週五的低位與高位都浪都比浪高；而保力加通道底11.5元於週五試完股價即逆市抽升，顯示已經短期見底了。

3. 上週三股價下跌，其成交是繼7月8日後最大的。細看之下，7月7日為一支大陰燭，若把7月7、8日合二為一去比較，近期的股價走勢及成交都與7月初那次大跌非常相似。若跟隨走勢，上週四、五已經開始如7月8日見底後作出強力反彈之旅了。

3．如果，以上兩個推斷成立，以下降軌道頂推算，股價應該會重上12.9元。

筆者從無正式學過圖表，但有高人講，圖表不需要學習，自己追溯歷史以個人獨特風格分析就成。筆者則覺得圖表就如早期印製的六合彩報，每次搞珠前勢必出一幅圖畫，讓讀者自己拆解迷局一樣。最令人佩服的就是每每搞珠後，其編輯都可以自圓其說，解釋圖畫如何早已竊漏天機。若各位有不同看法，歡迎指正，共同進步。

筆者發覺最近香港的股市實在不宜長期持有，應該要攻守兼備（即長短倉）方為上策。因此，各位應該亦要考慮有花堪折直須折，莫待無花空折枝！

見聞者

2015-11-09

大樓市：如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之（六）

上次講到以筆者之綿力為例，最佳出路為商住式的公寓。 既然房產種類定下了，現在就是時候決定地點。

中山面積1783.67平方公里，大概是1.6個香港大小左右，但常住人口只有312萬人，目前不到香港一半的人口，就算如中山政府預期可於2020年增加至420萬人，屆時相信仍不到香港人口的一半。在香港如此彈丸之地，置業投資時仍需小心選擇地點，更何況如此偌大的中山？

中山市中心區域共6個街道或分區（石岐、東區、西區、環城、中山港、五桂山），另外轄下有18個鎮（港口、三角、民眾、南朗、三鄉、坦洲、神灣、板芙、大涌、沙溪、橫欄、古鎮、小欖、東鳳、南頭、阜沙、黃圃、東昇）。芸芸那麼多地方，那裏才是最佳投資點呢？筆者嘗試幾個條件作篩選，而今天則首先用【政經命脈】作考慮。

以筆者愚見，一個城市最佳的投資地點莫過於其政經命脈之地。看看今天的中環，因其政經集中造就其天價商業樓宇。如果簡單講就是市中心核心，那麼其他偏遠的鎮區就給比下去了。再細看之下發覺，其他市內分區不是距離市政府遠一些，就是舊城區，又或商業活動不集中。因此，篩選下來就剩下石岐與東區作比較了。

中山市政府雖然地理上看靠近石岐那邊一點，但實際上是屬於東區範圍（見附圖1）。再講石岐未來的經濟價值或含金量、規劃都不如東區。就如前文提及，中山剛打造的眾創金融街已經於9月29日成功掛牌成立。其目標為爭取到2018年實現眾創金融街聚集各類金融機構80家，創新創業服務機構20家，創業投資基金20億元，為各類創新創業企業提供融資200​​億元，培育OTC市場掛牌、“新三板”掛牌和上市企業50家。

中山市人民政府還提出對進駐金融街的機構企業最高獎勵500萬元、給予進駐企業50-100%租金補貼、實行最高500萬元營運補助等，東區將在未來5年安排6700萬元專項資金對進駐眾創金融街的機構和企業給予獎勵和補貼，並健全創新人才和創業團隊吸引、培養、使用和激勵機制，從多個方面入手完善對創新創業的政策扶持體系。設立“眾創金融街管理運營公司”，整合政府、市場與社會力量，由專業管理公司及團隊對眾創金融街進行整體管理，專業運作，為金融企業創新、創業和入駐等提供一條龍綜合服務。

每個城市的發展，都是先由市中心開始擴展出去。因為市中心硬件方面的基建、配套、設施齊備，軟件方面的人才密集，加上政府機關的集中，政策比較容易落實到胃。但當市中心漸漸老化變成舊城區（就如中山的西區等），因為牽涉拆遷問題，其發展成本（包括時間）都非常高昂；而因供地短缺，其可塑性亦會大打折扣。為此，一個高瞻遠矚的政府必須另謀別處，以求長遠持續性的發展。東區是市中心入面的新區，沒有舊城的包袱，又非邊陲小鎮，各方面條件都能配合政府打造成金融、經濟中心。

再者，就連中山博覽會（即展覽中心）都是設於東區。有了政策、資金補貼，相信很多企業都會以中山為深圳前海的第二板陸續進駐。無疑東區就是中山未來的政治、經濟命脈了。下次待續。

見聞者

2015-11-09

大樓市：如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之（五）

區域性來講，中山實為中心位置。但觀乎數據，由2011年至今，中山樓價都在低位徘徊（附圖1），其樓價大大落後區內其他二、三線城市（諸如東莞、江門等等），主要原因就是過去中山缺乏整體協調規劃，各區放任開發，導致長期供過於求。

知恥近乎勇，近兩年中山積極引入外來人口以消化庫存，放開入戶政策、建深中通道、打通珠中斷頭路等舉措是最好的見證。另外，中山今年率先實施《不動產登記條例》，樓市調控“去行政化”，說明政府都開始注重長遠發展的“制度供給”，為樓市發展提供了穩定的政策預期。加上阿爺眷顧，頻頻發放利好政策，可以講天時、地利、人和都配合了，中山的確為機遇所在。

但作為一個外來投資者，面對如此高的庫存數字，要如何取捨，才可以達至進可攻，退可守之效呢？筆者愚見，首先要篩選出適當的房產種類作為出擊目標。

根據中山市國土資源局數據顯示，2015年10月中山市住宅庫存共66652套，新增5545套，環比9月新增13305套，新增套數下跌58%；全市商業庫存則為24852套，10月商業新增465套，環比9月商業新增4283套和下降89.1%。 假設未來新增的百分比維持相若，可以看到住宅庫存：商業庫存為2.7：1左右。其中商業類包括商鋪、寫字樓及公寓等。

而根據第六次全國人口普查的數據，目前中山有312萬常住人口，這意味著如無大量新增常住人口，單靠外來投資客，即使住房賣出了，亦只會用來設下“空城計”。瞭解到中山現在適度放鬆入戶政策，銳意引入外來人口定居中山，計畫到2020年，中山市人口規模擬增至420 萬人。人口基數的加速增長將助推中山樓市的健康發展。

一個地方如何才可以吸引外來人口遷居至此呢？古有明訓，安居才樂業。但筆者則認為現實是先樂業才會自願或被迫安居。為此，前文筆者曾妄自臆測阿爺規劃上是以中山作為深圳全力發展金融、高新、科技等產業的後盾。為此，中山必先制定吸引商業活動的一系列政策，以支持持續性的發展。只有商業能夠蓬勃活躍，人才、資金才會流向中山，繼而帶動人口增長，再惠及住宅樓市。

因此，以大思維去考慮的話，最安全之舉莫過於投資涉及商業性的房產。但面對商鋪、寫字樓、公寓等產權只有50年，扣除開發年期，接收後可能只餘下40多年。另外，亦要考慮自身能力可否應付商鋪、大面積寫字樓動用的龐大資金。再者，現今淘寶、京東等網購盛行，商鋪的實際需求有可能被大幅削弱。

以筆者之綿力為例，最佳出路為商住式的公寓。筆者最近買入的就是此性質的房產。原因好簡單，外來的人口要來做生意或辦事業，首先一定要先定下辦公地點才會考慮住宿問題。而商住式的公寓既可以作為公司註冊地址，又可以掛牌營業，更可以亦商亦住，一次過解決外來者的問題。因身體疲累，下次再續。

順帶一提，今日平保A（601318）以36.39元及36.79元各沽出半注，再以35.2元買回半注。

見聞者

2015-11-06

大樓市：如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之（四）

昨文提到筆者以三個簡單條件作分析，確定中山房產為目前對沖人民幣資產的進擊對象。那麼該如何選擇當地的房產作中長線（5年）投資呢？

早於5月份當《大趨勢》黃兄邀約筆者一同往中山置業時，筆者斷然拒絕。主要原因是當時人民幣匯價穩中有升，持有人民幣在國內銀行可說是賺息賺價（每年5%理財產品息率+2%升值），根本不需要另作他想。再者，筆者當時對深圳以外的房產確實一概否定，亦無意太深入去瞭解中山。

但8月份人行宣佈人民幣貶值後，筆者曾跟友好去中山部分樓盤參觀了一下。儘管當時看到某些樓盤的確在質素及價錢上性價比都不錯，而同行的亦不乏拍板買入者，但筆者仍然不為所動。何解？一字記之曰“多”，中山新房供應，庫存太多了！

中山樓市​​曾於2014年入選“中國大陸城市'鬼城'指數排行榜，可見庫存之多。據當時中山國土局統計的數據，截至2015年8月5日中山所有商品房庫存達到218819套，按照今年截至7月份的商品房銷售平均速度數據9182套/月來計算，這些淨庫存（不含新增），仍需長達兩年的消化期。

記得筆者在分析炒Iphone6S之死時，曾指出供求失衡是導致價錢升跌的主因，放之四海而皆准。當時考慮到中山新房供應過剩，消耗需時，筆者認為中山住宅樓價短期的升幅有限，值博率不高。

10月份深圳樓價已經在高位徘徊好一段時間，但大幅下跌機會又不大，筆者估計深圳不少有投資、自用需求但能力有限的民眾將會退而求其次，向周邊地區（例如：中山）進發，有助銷減庫存之餘，亦會帶動當地樓價逐步上升。據中山國土局公佈的數據顯示，10月份中山商品房網簽成交套數達到12598套，環比9月份上漲10%，同比去年10月份上漲7.6%。

而阿爺又密集推出向二、三線城市傾斜的一系列新政，包括首套房認定標準放鬆、放寬公積金貸款、降息降準等等，明確發出支持樓價的訊號。最影響的就是息率下行，致使人民幣資產的利息回報隨之逐步降低。

有見及此，筆者不得不要為手上人民幣資產作風險對沖打算。在經一輪琢磨之後，筆者於10月23日再親赴中山參觀黃兄引薦的某個在售樓盤。在瞭解以後，筆者於當日便決定連同一眾友好掃入接近十多個同層單位。明日再續。

見聞者

2015-11-05

大樓市：如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之（三）

芸芸眾多二、三線城市中，如何挑選潛力優厚者作為投資對象呢？這個確實不容易。個人並無教人買大陸樓舖而聞名於世的某教授的專業知識與人脈可以洞悉機會所在，只能憑空想像以三個最簡單的條件作篩選：

1.  地域距離

筆者認識很多港人都在國內置業，當中不乏因情歸鄉土而遠赴北京、上海或四川等地者。可是，筆者根在香港，自然不想投資離家太遠的國內物業，擔心有事時因鞭長莫及而難於管理。因此，筆者傾向選擇珠三角內的二、三線城市作為出擊對象。

除深圳外，現時由香港往珠三角各地，估計一般需時1.5至4小時旅巴車程不等，即日來回香港亦非太難之事。比起由深圳出發還動輒需時4至5小時高鐵車程的廣東省外地方，所付出的額外候車、接駁時間及車資，珠三角內各區對港人來講有其獨特優勢。

除非閣下富甲一方，否則如筆者一般，置業就必須慎而重之。耳聽不如目睹，有心置業的就必須實地考察、瞭解、比較、分析後作出決定。而當中能否以相對低成本（時間及費用）抵達當地就是一個先決條件。

2.  未來規劃前景

國內有兩大股市，其一為上海應對長三角及北方市場，其二為深圳則針對泛珠三角市場。而香港素來就肩負中國對外的任務。然而，近年香港每個政策都因種種原因議而未決、決而遲行、行而不順、成而不彰，致使香港同國內起不了聯動、互補的協同效應而被邊緣化了。

筆者猜測前海就是阿爺有意扶持出來，表面是輔助香港金融業發展，實為鋪路必要時候取而代之。再加上有入直轄市的憧憬，科技的領先，深圳未來前景一片光明。那麼哪個周邊城市會因深圳的蓬勃發展而最受惠呢？筆者認同《大趨勢》黃兄的分析，中山確是目前之選。反觀其他城市不是樓價已經太高，就是前景未明，可謂乏善足陳。

據悉，中山市前三季度中山的GDP為2205.9億元，同比增長8.3%，增速雖排在珠三角第4位，但卻遠超全國的平均值，可見其經濟實力之強。

最引起筆者注目的是中山打造的“創新創業金融街”於9月29日正式掛牌，此為廣東省首批實行，致力於打造全產業鏈金融，建設各類金融、創業創新資源為一體的綜合性創新創業金融服務基地，力爭到2018年實現為各類創新創業企業提供融資200​​億元人民幣，培育OTC市場掛牌、“新三板”掛牌和上市企業50家，助推中山產業轉型升級。

估計此舉正正就是阿爺授命中山配合深圳前海全力發展金融的一個長遠規劃。因此，個人覺得有興趣的朋友必須趁其雛型既定，但對市場未產生太大刺激時切入。否則一旦成型，再追就只會付出高昂的額外代價。

3.  交通配套

目前由香港市區出發至中山的旅巴車程（計及過關後等待轉車時間）大概需時3.5小時。但買房產不是買股票，必須要看中長線的上升前景。國內人常言道“路通則財通”，未來的交通配套是否完善就是帶動房價上升的一個主要因素。

據內地媒體10月23日消息，廣東省長朱小丹日前明確要求備受關注的深中通道項目務必在2015年底開工。按計畫，此橋將於2020年建成，屆時深圳至中山開車只需20來分鐘（附圖1）。

此前，媒體亦報導了深茂鐵路深圳段將於2016年開工，預計2017年通車。屆時，深圳北站至中山高鐵車程將縮短為1個小時左右（附圖2）。當然，於深圳北站將來可以乘高鐵直達西九龍。此外，深茂鐵路還將在深圳北站聯通廈深鐵路，成為橫向聯通粵西、珠三角和粵東的鐵路大動脈。

試想想5年後，當深圳西（機場及前海等片區）、北（包括市區）兩面可分別以20分鐘及1小時車程鏈接中山時，深中兩地的人、物交流會是何等頻繁？兩地的金融、高增值及科技產業會如何融合呢？那麼屆時，中山的房價又將如何？

幾個條件作分析，中山皆屬正面。那麼該怎樣選擇當地的房產作中長線（例如：5年）投資呢？篇幅有限，明日待續。

見聞者

2015-11-04

大國路：有利須圖，向上有貨沽，往下有錢買!

今天上證及恒指雙雙爆升，筆者心情同各位一樣如釋重負。連日來兩地股市回吐，筆者卻一刀、一刀地默默接貨，幾乎彈盡糧絕，滿倉股票。那種鬱悶的心情不言而喻。今日股市上升了，所有煩惱一掃而空。希望同行者之前未有因股價下跌而被震走。當然，筆者今日亦把握機會，把倉內部分股票分段沽出及再接刀，現交代如下：

1.天下圖（00402）

以0.315元（附圖1）沽出早前0.285元接貨的部分，現在仍保留0.295元入貨的部分。

2.興業太陽能（00750）

以6.42元（附圖2）沽出日前6.02接貨的部分，現在仍保留其他貨量再博。

3.網龍（00777）

分5次從少至多，以24.2元，24.5元，24.85元，25.25元及25.6元全數沽清（附圖2）。

4.中國燃氣（00384）

以11.6元（附圖2）接多一注。

5.中國平安A股（601318）

分4次從少至多，以34.49元，34.89元，34.99元及35.16元沽出短倉部分（附圖3），保留長倉部分再觀察。

經過個多星期的回調，筆者總結發覺現時最穩妥的操作就是“有利須圖，向上有貨沽，往下有錢買”。筆者檢查開欄以來品評過的股票，幾乎隻隻都升（多少都有），唯獨一隻華電福新（00816），太過大意受惠理基金頻頻增持影響而買入。其股價一路下跌，筆者還接多兩刀，現均價大約為2.65元。觀乎圖表，今天再創52周新低，14天RSI為25.6，威廉指數為-97，如果單單傳聞電價有可能下調，那未免反應過激了，應該要作出反彈。在未有其他消息前，筆者暫按兵不動。各位多加小心。

見聞者

2015-11-04

大樓市：如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之（二）

上文提及中國最近出臺的樓市新政都有意向二、三線城市傾斜。因此，筆者認為，未來中國樓市，二、三線樓價相對一線的折讓會逐漸收窄，直至出現一個平衡點。個人覺得有多餘人民幣閒錢的朋友應該考慮用部分資金購置潛力優厚的二、三線城市的某類房產，趁其追回落後價差之勢謀取既安全又高回報的中線利益。

認識筆者的朋友都知道，筆者一向以深圳為內地房產的投資首選，貪其近水樓臺易於管理之餘，又有持續性的剛性需求支撐長遠樓價！何解？深圳貴為經濟特區，最年輕的城市，科技之都，有前海概念，更有納入直轄市的憧憬，基本上如合理價買入作長線投資，輸的機會是微乎其微。

故此，在今年樓市政策330推出後，筆者連同一眾友好（共9人）四月份齊齊入票認購地鐵在深圳發展的天頌，可惜求購者眾，且無人脈關係作內部認購而全軍無功而回。後來，筆者亦曾幾度再赴深圳尋覓投資機會，但因當時市場剩餘的都是質素差劣的樓盤而最後被迫放棄了。當然，錯過了換來就是白白看著40%以上升幅擦身而過。今天，若再買深圳樓房，先機已失，再大升的機會估計不大了。最大原因是阿爺出臺的政策傾斜，有利二、三線城市，分析如下：

1.  降息降準無疑對已有供樓負擔的民眾是一個喜訊，但對準備新入市的呢？這個就未必了。在深圳，現在房價動輒都過300萬元，假設要付首期入市，加上交易及裝修費用，現金起碼要超過100萬元。就當今日深圳人均收入為1萬，能拿出現金100萬元買樓的有幾多人呢？相反，鄰近的城市，同質素的樓價卻是1/4 - 1/5價格，相對其人均收入4000元，加上鄰近家族可以互相照應的誘因，深圳與周邊地區的樓價確有收窄差距的伏線與趨勢。

2.  首套房的首期減至25%，這只是針對沒有限購令的城市，變相只可以讓二、三線城市受惠。北上廣深等的一線城市由於仍實行限購令，至今仍無緣受惠。

3.  放寬二胎，此舉確實會刺激住屋需求。但筆者相信效果明顯的只是針對二、三線城市或比較落後的地方而言。根據統計數據顯示，越發達的社會，出生率會越低。最大原因是越發達的社會，其養育整體的成本就越大。所以，在一線城市生活的夫婦並不會因為放寬二胎而再生育，最主要仍是要考慮自身的實際經濟情況。相反，二、三線城市的夫婦會因為政策放寬，長輩給與的壓力及幫助而再生二胎。這當然會帶動當地房屋的需求。

二、三線城市庫存太多，阿爺必須要用盡一切辦法引導資金流向這些地方以圖儘快降低庫存，幫助此地的發展商回籠資金再發展，這樣整體樓市才可以健康地、持續性作為經濟支柱作長足發展。再者，人民幣匯率已經下跌3%，坊間不乏看淡的言論充斥。筆者雖不看淡，但為防積非成是的風險出現，個人覺得買入二、三線某類房產可對沖這個風險。但芸芸眾多二、三線城市中，如何挑選潛力優厚者呢？篇幅有限，明日待續。

順帶一提，筆者昨日加注中國燃氣（00384），興業太陽能（00750）及華電福新（00816）博短線反彈。

見聞者

2015-11-03

大樓市：如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢？之（一）

上星期股市牛皮偏淡，成交亦淡靜，好淡雙方似乎都未能見明顯方向，現在可以做的就是定好止賺/損位置，有破位向下趨勢出現就必須隨時準備撤離。

如果讀者有留意，筆者曾撰文兩篇如下：

1．9月15日題為人民幣貶值，小投資者何去何從？

2．9月30日題為香港買不起樓，深圳可安身？

筆者至今仍然維持以上兩文內的看法，有興趣的讀者不妨翻看。一介散戶的筆者就如其他港人，有相當資產為人民幣，一直存放國內賺息賺價。但如今，中國利率明顯向下趨勢已成，利息收入首當其衝，加上面對或貶值預期的打擊，人民幣儲蓄的整體回報將有可能大幅削減。那麼作為一個小投資者，如何為自己的人民幣資產增值或作風險對沖呢？刻下，中國不斷發放利好樓市的消息，小投資者應該是時候考慮如何藉東風起，草船借箭了。

中國最近公佈了兩個指標性的政策：

-降息降準

-放開二胎

個人認為這兩個政策都是中國目前堅持繼續以樓市作為唯一可靠經濟支柱發出的訊號，而且方向十分明確。原因如下：

1.降息降準趨勢明顯，存貸利率向下會激發民眾為資產保值而作出以下決定：

-出逃國外，購置國外房產或持有其他貨幣，但因有資本流出限制，非一般普羅民眾可選；

-購買黃金，大媽們早已經套牢，仍心有餘悸，相信現在是有實際需要才會再購買；

-買股票，經歷近期股市大跌，求安穩的民眾都不會大舉入市；

-做生意，經濟環境不妙，絕大部分人都應該不敢謬然創業；

-放貸賺取高息回報，高息理財產品或民間借貸屢見違約，風險高非安心之選；

-購置房產，利息趨跌，供樓負擔越來越輕，有自身實在需求，而且持有實物比較安心。

2.放開二胎政策

此舉無疑會刺激住屋需求，因為有生第二胎計畫的夫婦或家人都要為日後新增人口的居住作出長遠打算。不難想像，樓市會受到新增需求的持續性支持。隨著二胎家庭的增多，未來三房、四房的大單位可能會較受市場青睞，而且學位房估計更是一屋難求。

面對一線城市（如深圳）供不應求，且漲幅已巨，但二、三線城市卻是供過於求導致樓價折讓極大，中國最近出臺的樓市新政都有意向二、三線城市傾斜。因此，筆者認為，未來中國樓市，二、三線樓價相對一線的折讓會逐漸收窄，直至出現一個平衡點，此點筆者前文（9月30日）亦有提及。

加上最近公佈的兩個政策，個人覺得有多餘人民幣閒錢的朋友應該考慮用部分資金購置潛力優厚的二、三線城市的某類房產作部署。而筆者更是早月10月23日當天人行宣佈降息降準前坐言起行，連同幾位友好大舉購入該類房產8+1個同層相連單位作中線投資。據目前資料，該棟大廈接近半層同層的單位已經落入關聯友好的囊中。由於篇幅有限，明日待續。

見聞者

2015-11-02