2015年11月4日 星期三

大樓市:如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之(四)

昨文提到筆者以三個簡單條件作分析,確定中山房產為目前對沖人民幣資產的進擊對象。那麼該如何選擇當地的房產作中長線(5年)投資呢?
早於5月份當《大趨勢》黃兄邀約筆者一同往中山置業時,筆者斷然拒絕。主要原因是當時人民幣匯價穩中有升,持有人民幣在國內銀行可說是賺息賺價(每年5%理財產品息率+2%升值),根本不需要另作他想。再者,筆者當時對深圳以外的房產確實一概否定,亦無意太深入去瞭解中山。
但8月份人行宣佈人民幣貶值後,筆者曾跟友好去中山部分樓盤參觀了一下。儘管當時看到某些樓盤的確在質素及價錢上性價比都不錯,而同行的亦不乏拍板買入者,但筆者仍然不為所動。何解?一字記之曰“多”,中山新房供應,庫存太多了!
中山樓市​​曾於2014年入選“中國大陸城市'鬼城'指數排行榜,可見庫存之多。據當時中山國土局統計的數據,截至2015年8月5日中山所有商品房庫存達到218819套,按照今年截至7月份的商品房銷售平均速度數據9182套/月來計算,這些淨庫存(不含新增),仍需長達兩年的消化期。
記得筆者在分析炒Iphone6S之死時,曾指出供求失衡是導致價錢升跌的主因,放之四海而皆准。當時考慮到中山新房供應過剩,消耗需時,筆者認為中山住宅樓價短期的升幅有限,值博率不高。
10月份深圳樓價已經在高位徘徊好一段時間,但大幅下跌機會又不大,筆者估計深圳不少有投資、自用需求但能力有限的民眾將會退而求其次,向周邊地區(例如:中山)進發,有助銷減庫存之餘,亦會帶動當地樓價逐步上升。據中山國土局公佈的數據顯示,10月份中山商品房網簽成交套數達到12598套,環比9月份上漲10%,同比去年10月份上漲7.6%。
而阿爺又密集推出向二、三線城市傾斜的一系列新政,包括首套房認定標準放鬆、放寬公積金貸款、降息降準等等,明確發出支持樓價的訊號。最影響的就是息率下行,致使人民幣資產的利息回報隨之逐步降低。
有見及此,筆者不得不要為手上人民幣資產作風險對沖打算。在經一輪琢磨之後,筆者於10月23日再親赴中山參觀黃兄引薦的某個在售樓盤。在瞭解以後,筆者於當日便決定連同一眾友好掃入接近十多個同層單位。明日再續。

見聞者
2015-11-05

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