大樓市：香港樓市難逃向下尋底！

很久沒有談及個人對香港樓市的看法了。最新反映二手樓價的中原城市領先指數（2016年4月25日至5月1日）報128.48點，按周跌1.07%，指數自去年9月有史以來最高位的146.92點下跌12.55%，雖然期間有短暫回彈，但趨勢仍然反復向下。 記得個人對上一次公開場合談及樓市是在3月初八路富豪大方向群舉行的春茗。至今，筆者仍然維持當時看法，現再略述一二如下: 1. 現今樓市確切是政策市，大方向是政府要樓市往下走。 香港雖是彈丸之地，但樓市與股市不一樣，基於幾乎是全民參與原因，好難有個別大戶可以操控市場。唯一能操樓市生殺大權的就是政府。而政府的幕後操控者就是阿爺。想想香港出現反對自由行、踢行李事件後，香港新一代真不知天高地厚，人在屋簷下，竟敢不低頭，更發動旺角騷亂，公然散佈以自決、本土、獨立等妄言，欲與阿爺分庭抗禮。如果稍微有讀過一下歷史都應該知道阿爺立國的來龍去脈，及其政權穩定壓倒一切的決心。 香港是經濟主導的自由社會，阿爺明白治亂不能以國內高壓手段。因此，唯一可以做的就是以金治亂，而能令香港人有切膚之痛莫過如樓市下跌導致其經濟困難。到了經濟困難的時候，香港的民意才會達至共識，齊聲向阿爺呼救。 2. 現任特首，主要政綱就是要打擊樓價。 回想現任特首競選特首時，雖得不到大多數政商界的支持，仍可以鐵票當選。記得97年代，樓價高企，傳聞其就為8萬5樓市政策的倡導者。所謂空穴來風，未必无因。若然屬實，其與各大地產商早以交恶，難怪其主要政綱就是要打擊樓價。現在，因維穩之故而得到阿爺首肯撐腰，他會貿然放過兌現競選承諾以圖連任的機會嗎？ 3. 樓價遠超市民負擔。 據年初有美國顧問報告分析，以去年第三季樓價最高時樓價中位數作比較，香港當時的樓價入息比率為19倍，即便以同期金管局的數據顯示亦達到15.8倍。換句說話，不吃不喝，港人要15.8-19年才可以置業。那麼，這樣的樓價是否太偏離現實呢？樓價之所以高企，歸根究底就是利息太低之過，而往往任何週期性的事情（包括利率、樓價）到了極端都會作出修正。修正的速度及深度就要講求實際情況了。 4. 打擊樓市措施陸續見效。 任何商品價格都離不開供求關係的影響，樓房又何嘗不是呢？因此，現任政府自上臺後致力增加供應，就算最近受到各方攻擊仍不遺餘力。另一方面，控制需求的3D政策及金管局收緊樓宇按揭的各項措施亦功不可沒。配合了經濟逐步轉差的因素，樓價哪有不跌之理呢？ 既然知道樓市向下的趨勢，那麼想置業的該什麼時候出手呢？有機會再與大家分享個人愚見。 見聞者 2016-05-07