大樓市：如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之（五）

區域性來講，中山實為中心位置。但觀乎數據，由2011年至今，中山樓價都在低位徘徊（附圖1），其樓價大大落後區內其他二、三線城市（諸如東莞、江門等等），主要原因就是過去中山缺乏整體協調規劃，各區放任開發，導致長期供過於求。

知恥近乎勇，近兩年中山積極引入外來人口以消化庫存，放開入戶政策、建深中通道、打通珠中斷頭路等舉措是最好的見證。另外，中山今年率先實施《不動產登記條例》，樓市調控“去行政化”，說明政府都開始注重長遠發展的“制度供給”，為樓市發展提供了穩定的政策預期。加上阿爺眷顧，頻頻發放利好政策，可以講天時、地利、人和都配合了，中山的確為機遇所在。

但作為一個外來投資者，面對如此高的庫存數字，要如何取捨，才可以達至進可攻，退可守之效呢？筆者愚見，首先要篩選出適當的房產種類作為出擊目標。

根據中山市國土資源局數據顯示，2015年10月中山市住宅庫存共66652套，新增5545套，環比9月新增13305套，新增套數下跌58%；全市商業庫存則為24852套，10月商業新增465套，環比9月商業新增4283套和下降89.1%。 假設未來新增的百分比維持相若，可以看到住宅庫存：商業庫存為2.7：1左右。其中商業類包括商鋪、寫字樓及公寓等。

而根據第六次全國人口普查的數據，目前中山有312萬常住人口，這意味著如無大量新增常住人口，單靠外來投資客，即使住房賣出了，亦只會用來設下“空城計”。瞭解到中山現在適度放鬆入戶政策，銳意引入外來人口定居中山，計畫到2020年，中山市人口規模擬增至420 萬人。人口基數的加速增長將助推中山樓市的健康發展。

一個地方如何才可以吸引外來人口遷居至此呢？古有明訓，安居才樂業。但筆者則認為現實是先樂業才會自願或被迫安居。為此，前文筆者曾妄自臆測阿爺規劃上是以中山作為深圳全力發展金融、高新、科技等產業的後盾。為此，中山必先制定吸引商業活動的一系列政策，以支持持續性的發展。只有商業能夠蓬勃活躍，人才、資金才會流向中山，繼而帶動人口增長，再惠及住宅樓市。

因此，以大思維去考慮的話，最安全之舉莫過於投資涉及商業性的房產。但面對商鋪、寫字樓、公寓等產權只有50年，扣除開發年期，接收後可能只餘下40多年。另外，亦要考慮自身能力可否應付商鋪、大面積寫字樓動用的龐大資金。再者，現今淘寶、京東等網購盛行，商鋪的實際需求有可能被大幅削弱。

以筆者之綿力為例，最佳出路為商住式的公寓。筆者最近買入的就是此性質的房產。原因好簡單，外來的人口要來做生意或辦事業，首先一定要先定下辦公地點才會考慮住宿問題。而商住式的公寓既可以作為公司註冊地址，又可以掛牌營業，更可以亦商亦住，一次過解決外來者的問題。因身體疲累，下次再續。

順帶一提，今日平保A（601318）以36.39元及36.79元各沽出半注，再以35.2元買回半注。

見聞者

2015-11-06

大樓市：如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之（四）

昨文提到筆者以三個簡單條件作分析，確定中山房產為目前對沖人民幣資產的進擊對象。那麼該如何選擇當地的房產作中長線（5年）投資呢？

早於5月份當《大趨勢》黃兄邀約筆者一同往中山置業時，筆者斷然拒絕。主要原因是當時人民幣匯價穩中有升，持有人民幣在國內銀行可說是賺息賺價（每年5%理財產品息率+2%升值），根本不需要另作他想。再者，筆者當時對深圳以外的房產確實一概否定，亦無意太深入去瞭解中山。

但8月份人行宣佈人民幣貶值後，筆者曾跟友好去中山部分樓盤參觀了一下。儘管當時看到某些樓盤的確在質素及價錢上性價比都不錯，而同行的亦不乏拍板買入者，但筆者仍然不為所動。何解？一字記之曰“多”，中山新房供應，庫存太多了！

中山樓市​​曾於2014年入選“中國大陸城市'鬼城'指數排行榜，可見庫存之多。據當時中山國土局統計的數據，截至2015年8月5日中山所有商品房庫存達到218819套，按照今年截至7月份的商品房銷售平均速度數據9182套/月來計算，這些淨庫存（不含新增），仍需長達兩年的消化期。

記得筆者在分析炒Iphone6S之死時，曾指出供求失衡是導致價錢升跌的主因，放之四海而皆准。當時考慮到中山新房供應過剩，消耗需時，筆者認為中山住宅樓價短期的升幅有限，值博率不高。

10月份深圳樓價已經在高位徘徊好一段時間，但大幅下跌機會又不大，筆者估計深圳不少有投資、自用需求但能力有限的民眾將會退而求其次，向周邊地區（例如：中山）進發，有助銷減庫存之餘，亦會帶動當地樓價逐步上升。據中山國土局公佈的數據顯示，10月份中山商品房網簽成交套數達到12598套，環比9月份上漲10%，同比去年10月份上漲7.6%。

而阿爺又密集推出向二、三線城市傾斜的一系列新政，包括首套房認定標準放鬆、放寬公積金貸款、降息降準等等，明確發出支持樓價的訊號。最影響的就是息率下行，致使人民幣資產的利息回報隨之逐步降低。

有見及此，筆者不得不要為手上人民幣資產作風險對沖打算。在經一輪琢磨之後，筆者於10月23日再親赴中山參觀黃兄引薦的某個在售樓盤。在瞭解以後，筆者於當日便決定連同一眾友好掃入接近十多個同層單位。明日再續。

見聞者

2015-11-05

大樓市：如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之（三）

芸芸眾多二、三線城市中，如何挑選潛力優厚者作為投資對象呢？這個確實不容易。個人並無教人買大陸樓舖而聞名於世的某教授的專業知識與人脈可以洞悉機會所在，只能憑空想像以三個最簡單的條件作篩選：

1.  地域距離

筆者認識很多港人都在國內置業，當中不乏因情歸鄉土而遠赴北京、上海或四川等地者。可是，筆者根在香港，自然不想投資離家太遠的國內物業，擔心有事時因鞭長莫及而難於管理。因此，筆者傾向選擇珠三角內的二、三線城市作為出擊對象。

除深圳外，現時由香港往珠三角各地，估計一般需時1.5至4小時旅巴車程不等，即日來回香港亦非太難之事。比起由深圳出發還動輒需時4至5小時高鐵車程的廣東省外地方，所付出的額外候車、接駁時間及車資，珠三角內各區對港人來講有其獨特優勢。

除非閣下富甲一方，否則如筆者一般，置業就必須慎而重之。耳聽不如目睹，有心置業的就必須實地考察、瞭解、比較、分析後作出決定。而當中能否以相對低成本（時間及費用）抵達當地就是一個先決條件。

2.  未來規劃前景

國內有兩大股市，其一為上海應對長三角及北方市場，其二為深圳則針對泛珠三角市場。而香港素來就肩負中國對外的任務。然而，近年香港每個政策都因種種原因議而未決、決而遲行、行而不順、成而不彰，致使香港同國內起不了聯動、互補的協同效應而被邊緣化了。

筆者猜測前海就是阿爺有意扶持出來，表面是輔助香港金融業發展，實為鋪路必要時候取而代之。再加上有入直轄市的憧憬，科技的領先，深圳未來前景一片光明。那麼哪個周邊城市會因深圳的蓬勃發展而最受惠呢？筆者認同《大趨勢》黃兄的分析，中山確是目前之選。反觀其他城市不是樓價已經太高，就是前景未明，可謂乏善足陳。

據悉，中山市前三季度中山的GDP為2205.9億元，同比增長8.3%，增速雖排在珠三角第4位，但卻遠超全國的平均值，可見其經濟實力之強。

最引起筆者注目的是中山打造的“創新創業金融街”於9月29日正式掛牌，此為廣東省首批實行，致力於打造全產業鏈金融，建設各類金融、創業創新資源為一體的綜合性創新創業金融服務基地，力爭到2018年實現為各類創新創業企業提供融資200​​億元人民幣，培育OTC市場掛牌、“新三板”掛牌和上市企業50家，助推中山產業轉型升級。

估計此舉正正就是阿爺授命中山配合深圳前海全力發展金融的一個長遠規劃。因此，個人覺得有興趣的朋友必須趁其雛型既定，但對市場未產生太大刺激時切入。否則一旦成型，再追就只會付出高昂的額外代價。

3.  交通配套

目前由香港市區出發至中山的旅巴車程（計及過關後等待轉車時間）大概需時3.5小時。但買房產不是買股票，必須要看中長線的上升前景。國內人常言道“路通則財通”，未來的交通配套是否完善就是帶動房價上升的一個主要因素。

據內地媒體10月23日消息，廣東省長朱小丹日前明確要求備受關注的深中通道項目務必在2015年底開工。按計畫，此橋將於2020年建成，屆時深圳至中山開車只需20來分鐘（附圖1）。

此前，媒體亦報導了深茂鐵路深圳段將於2016年開工，預計2017年通車。屆時，深圳北站至中山高鐵車程將縮短為1個小時左右（附圖2）。當然，於深圳北站將來可以乘高鐵直達西九龍。此外，深茂鐵路還將在深圳北站聯通廈深鐵路，成為橫向聯通粵西、珠三角和粵東的鐵路大動脈。

試想想5年後，當深圳西（機場及前海等片區）、北（包括市區）兩面可分別以20分鐘及1小時車程鏈接中山時，深中兩地的人、物交流會是何等頻繁？兩地的金融、高增值及科技產業會如何融合呢？那麼屆時，中山的房價又將如何？

幾個條件作分析，中山皆屬正面。那麼該怎樣選擇當地的房產作中長線（例如：5年）投資呢？篇幅有限，明日待續。

見聞者

2015-11-04

大國路：有利須圖，向上有貨沽，往下有錢買!

今天上證及恒指雙雙爆升，筆者心情同各位一樣如釋重負。連日來兩地股市回吐，筆者卻一刀、一刀地默默接貨，幾乎彈盡糧絕，滿倉股票。那種鬱悶的心情不言而喻。今日股市上升了，所有煩惱一掃而空。希望同行者之前未有因股價下跌而被震走。當然，筆者今日亦把握機會，把倉內部分股票分段沽出及再接刀，現交代如下：

1.天下圖（00402）

以0.315元（附圖1）沽出早前0.285元接貨的部分，現在仍保留0.295元入貨的部分。

2.興業太陽能（00750）

以6.42元（附圖2）沽出日前6.02接貨的部分，現在仍保留其他貨量再博。

3.網龍（00777）

分5次從少至多，以24.2元，24.5元，24.85元，25.25元及25.6元全數沽清（附圖2）。

4.中國燃氣（00384）

以11.6元（附圖2）接多一注。

5.中國平安A股（601318）

分4次從少至多，以34.49元，34.89元，34.99元及35.16元沽出短倉部分（附圖3），保留長倉部分再觀察。

經過個多星期的回調，筆者總結發覺現時最穩妥的操作就是“有利須圖，向上有貨沽，往下有錢買”。筆者檢查開欄以來品評過的股票，幾乎隻隻都升（多少都有），唯獨一隻華電福新（00816），太過大意受惠理基金頻頻增持影響而買入。其股價一路下跌，筆者還接多兩刀，現均價大約為2.65元。觀乎圖表，今天再創52周新低，14天RSI為25.6，威廉指數為-97，如果單單傳聞電價有可能下調，那未免反應過激了，應該要作出反彈。在未有其他消息前，筆者暫按兵不動。各位多加小心。

見聞者

2015-11-04

大樓市：如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之（二）

上文提及中國最近出臺的樓市新政都有意向二、三線城市傾斜。因此，筆者認為，未來中國樓市，二、三線樓價相對一線的折讓會逐漸收窄，直至出現一個平衡點。個人覺得有多餘人民幣閒錢的朋友應該考慮用部分資金購置潛力優厚的二、三線城市的某類房產，趁其追回落後價差之勢謀取既安全又高回報的中線利益。

認識筆者的朋友都知道，筆者一向以深圳為內地房產的投資首選，貪其近水樓臺易於管理之餘，又有持續性的剛性需求支撐長遠樓價！何解？深圳貴為經濟特區，最年輕的城市，科技之都，有前海概念，更有納入直轄市的憧憬，基本上如合理價買入作長線投資，輸的機會是微乎其微。

故此，在今年樓市政策330推出後，筆者連同一眾友好（共9人）四月份齊齊入票認購地鐵在深圳發展的天頌，可惜求購者眾，且無人脈關係作內部認購而全軍無功而回。後來，筆者亦曾幾度再赴深圳尋覓投資機會，但因當時市場剩餘的都是質素差劣的樓盤而最後被迫放棄了。當然，錯過了換來就是白白看著40%以上升幅擦身而過。今天，若再買深圳樓房，先機已失，再大升的機會估計不大了。最大原因是阿爺出臺的政策傾斜，有利二、三線城市，分析如下：

1.  降息降準無疑對已有供樓負擔的民眾是一個喜訊，但對準備新入市的呢？這個就未必了。在深圳，現在房價動輒都過300萬元，假設要付首期入市，加上交易及裝修費用，現金起碼要超過100萬元。就當今日深圳人均收入為1萬，能拿出現金100萬元買樓的有幾多人呢？相反，鄰近的城市，同質素的樓價卻是1/4 - 1/5價格，相對其人均收入4000元，加上鄰近家族可以互相照應的誘因，深圳與周邊地區的樓價確有收窄差距的伏線與趨勢。

2.  首套房的首期減至25%，這只是針對沒有限購令的城市，變相只可以讓二、三線城市受惠。北上廣深等的一線城市由於仍實行限購令，至今仍無緣受惠。

3.  放寬二胎，此舉確實會刺激住屋需求。但筆者相信效果明顯的只是針對二、三線城市或比較落後的地方而言。根據統計數據顯示，越發達的社會，出生率會越低。最大原因是越發達的社會，其養育整體的成本就越大。所以，在一線城市生活的夫婦並不會因為放寬二胎而再生育，最主要仍是要考慮自身的實際經濟情況。相反，二、三線城市的夫婦會因為政策放寬，長輩給與的壓力及幫助而再生二胎。這當然會帶動當地房屋的需求。

二、三線城市庫存太多，阿爺必須要用盡一切辦法引導資金流向這些地方以圖儘快降低庫存，幫助此地的發展商回籠資金再發展，這樣整體樓市才可以健康地、持續性作為經濟支柱作長足發展。再者，人民幣匯率已經下跌3%，坊間不乏看淡的言論充斥。筆者雖不看淡，但為防積非成是的風險出現，個人覺得買入二、三線某類房產可對沖這個風險。但芸芸眾多二、三線城市中，如何挑選潛力優厚者呢？篇幅有限，明日待續。

順帶一提，筆者昨日加注中國燃氣（00384），興業太陽能（00750）及華電福新（00816）博短線反彈。

見聞者

2015-11-03

大樓市：如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢？之（一）

上星期股市牛皮偏淡，成交亦淡靜，好淡雙方似乎都未能見明顯方向，現在可以做的就是定好止賺/損位置，有破位向下趨勢出現就必須隨時準備撤離。

如果讀者有留意，筆者曾撰文兩篇如下：

1．9月15日題為人民幣貶值，小投資者何去何從？

2．9月30日題為香港買不起樓，深圳可安身？

筆者至今仍然維持以上兩文內的看法，有興趣的讀者不妨翻看。一介散戶的筆者就如其他港人，有相當資產為人民幣，一直存放國內賺息賺價。但如今，中國利率明顯向下趨勢已成，利息收入首當其衝，加上面對或貶值預期的打擊，人民幣儲蓄的整體回報將有可能大幅削減。那麼作為一個小投資者，如何為自己的人民幣資產增值或作風險對沖呢？刻下，中國不斷發放利好樓市的消息，小投資者應該是時候考慮如何藉東風起，草船借箭了。

中國最近公佈了兩個指標性的政策：

-降息降準

-放開二胎

個人認為這兩個政策都是中國目前堅持繼續以樓市作為唯一可靠經濟支柱發出的訊號，而且方向十分明確。原因如下：

1.降息降準趨勢明顯，存貸利率向下會激發民眾為資產保值而作出以下決定：

-出逃國外，購置國外房產或持有其他貨幣，但因有資本流出限制，非一般普羅民眾可選；

-購買黃金，大媽們早已經套牢，仍心有餘悸，相信現在是有實際需要才會再購買；

-買股票，經歷近期股市大跌，求安穩的民眾都不會大舉入市；

-做生意，經濟環境不妙，絕大部分人都應該不敢謬然創業；

-放貸賺取高息回報，高息理財產品或民間借貸屢見違約，風險高非安心之選；

-購置房產，利息趨跌，供樓負擔越來越輕，有自身實在需求，而且持有實物比較安心。

2.放開二胎政策

此舉無疑會刺激住屋需求，因為有生第二胎計畫的夫婦或家人都要為日後新增人口的居住作出長遠打算。不難想像，樓市會受到新增需求的持續性支持。隨著二胎家庭的增多，未來三房、四房的大單位可能會較受市場青睞，而且學位房估計更是一屋難求。

面對一線城市（如深圳）供不應求，且漲幅已巨，但二、三線城市卻是供過於求導致樓價折讓極大，中國最近出臺的樓市新政都有意向二、三線城市傾斜。因此，筆者認為，未來中國樓市，二、三線樓價相對一線的折讓會逐漸收窄，直至出現一個平衡點，此點筆者前文（9月30日）亦有提及。

加上最近公佈的兩個政策，個人覺得有多餘人民幣閒錢的朋友應該考慮用部分資金購置潛力優厚的二、三線城市的某類房產作部署。而筆者更是早月10月23日當天人行宣佈降息降準前坐言起行，連同幾位友好大舉購入該類房產8+1個同層相連單位作中線投資。據目前資料，該棟大廈接近半層同層的單位已經落入關聯友好的囊中。由於篇幅有限，明日待續。

見聞者

2015-11-02

大國路：散戶股票必勝心法！中國銀行（03988）、中國燃氣（00384）及北京控股（00392）

日前，筆者往好友公司探訪。筆者對他是非常佩服，過往十年，他在投資上贏多輸少。上一次見面時大概為5月份，當時好友曾告知其國內商業夥伴無不牽涉股市，而他亦已經一再告誡，無奈當時各人都被勝利沖昏頭腦，結果個個一敗塗地，無一倖免，有部分甚至要賣車賣樓還債。當然，他在四月份已經清貨離場，贏盡全場。

好友只有小學文化程度，年少時由內地偷渡來港謀生，及後經營個人生意、創富並於2008年金融海嘯期間低價買入大量房產，收租作“錢生錢”。他告訴筆者，每年他只會入市1-3次，視乎情況而定。而他既不聽財演分析，亦不懂看什麼技術指標，單憑藉其個人當時對市場、大眾情緒或生意情況的分析，而作出入市、出市決定，百試百中，很少失手。

筆者遂請教好友散戶股票投資的必勝之道。好友謙虛地分析，每年都會有半年結及全年結，基金都會趁機大顯身手，博取投資者的信任，不貼市的散戶應該借此東風之助，草船借箭。好友謂他買股只會買入大價實力股，並告誡筆者“四得”，現分享如下：

1.忍得：好友告知筆者，他買股票從不高追，任憑股價節節上升，大市氣氛熾熱，財演如何演繹美麗故事，他亦不動如山。他認為機會過了還會有，他只會默默忍手等待相對賤價來臨的時刻。原因是他只待股票買賣為茶餘飯後一件可有可無的閒事。所以，他在4月份離場後便一直沒有因股市再上升而跟風買入。

2.狠得：遇到機會來了，好友會毫不猶豫，一注過重重的押下。而對上一次好友押下重注就是9月底、10月初當市場上風聲鶴唳、人心惶惶的時候。此前提及，好友篤信基金大戶年結時會在股市推波助瀾，有助獲利。他當時買入了三只股票，分別為中國銀行（03988）、中國燃氣（00384）及北京控股（00392），買入價分別為3.3元、10.72元及45元。好友本身生意上收入穩定，每月的租金收入累積就會用作投資房產及股票之用，而股票投資預留的現金達到數百萬之多。 因此，每次他出手都會傾巢而出，把預留的現金全押下去。

3.等得：各位可能會覺得好友太過冒險。但對不起，有閑錢就是任性。他最大的特點就是買入後可以做到“手中有股，心中無股”，不急功求利。買入後就如常生活作息，默默等待大升的機會來臨。他從不會因為買入後股價或下跌而感覺憂心。筆者相信各位都會經歷買入股票後不升反跌的那份內心煎熬，但有幾多個又真能做到處之泰然呢？

4.捨得：好友日前以3.8元、12.8元及50.8元沽出了一月前買入的中國銀行（03988）、中國燃氣（00384）及北京控股（00392）。好友再次告誡筆者“上山容易下山難”，莫因股票上升了而忽略了越上回調風險越高的定律。因此，好友每次買入股票後都會以15%左右為止賺位，從不貪心，而多過此升幅的皆為意外收入。他認為自己是散戶，投資股票不是他的正業，他能從股票獲利完全因為是坐基金大戶的順風車，所以必須要到站下車。

今天，他又已經空倉上路，等待下次機會的來臨了。筆者反觀自己天天股場營營役役，仍不如好友吼準機會重點出擊，真自愧不如。各位又如何?

見聞者

2015-10-30