大樓市：香港買不起樓，深圳可安身？

記得約一個月前，中國人民銀行公佈自2015年8月26日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率0.25個百分點，9月6日起金融機構人民幣存款​​準備金率下調0.5個百分點。隨後，8月27日商務部宣佈，樓市十年的限外令告終，境外個人可在國內購房！到8月31日，住建部等三部門又聯合發通知，將公積金貸款最低首付款比例降至20%。

《大方向》下午報導了一則新聞：【中國央行和銀監會今日聯合發布通知稱，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低於25%。】該則新聞引起筆者繼淺談本港樓市之後，欲再分享一下個人對國內樓市的看法。

霎眼看來，這些利好政策措施，一浪接一浪，似是為現正如日中天的內地樓市錦上添花，但這是否實情呢？不如就讓筆者以毗鄰香港，內地樓市的領頭羊—深圳作一個簡單的探討。

隨著力度空前的330政策的公佈，將普通住房營業稅免徵期由五年改為二年、二套房款首付可低至四成，令深圳房地產市場成交量幾乎是一夜間坐上了“過山車”，房價一路飆升。再加上從今年1月份截止到8月份，央行罕見地連續6次降息或降準，寬鬆的貨幣政策猶如火上加油極大的刺激了房地產市場的活躍度。據深圳房地產信息網數據中心監測，從2015年1月份截至6月30日，深圳上半年共成交新房31798套，同比增長110.1%；成交均價28040元/平方米，同比上漲19.9%​​，同時創下歷史新高。二手房市場反應也不甘落後，深圳上半年二手房共成交65373套，同比增長達到112.6%。

可是近4個月以來，6月份深圳新房日均成交250套，7月份降至206套，8月份及9月份分別再降至177套及140套；二手房7月份日均成交569套，8月份則不足390套及9月份再跌至347套。從統計數據來看，近期雖然市場成交量減少，但房價還沒有出現明顯回落，特別是新房成交均價竟超過35000元/平方米。分析其原因，一是價格向下從市場反應來說，具有剛性和滯後性；二是大量的仿豪宅級高端項目陸續入市支撐新房價格高位攀升。但筆者推算最大原因是開發商可能有政策共識，要以高房價賣房維持氣氛，更以高價投地燃點市場情緒。反觀二手房價，則一改之前頻頻返價，日漲萬金的瘋狂，部分業主開始主動降價，但幅度不大，仍屬於試探市場階段。

為什麼中國政府選擇在這個時候急促推出一系列措施呢？筆者歸納了以下原因：

第一，房價嚴重超買：330政策使得樓市過度亢奮，上半年房價漲幅過快，嚴重透支未來的升幅，樓市出現結構性調整，現在就如強弩之末，開始出現小的轉角點。若再不處理好，就會產生骨牌效應，擴散開去。

第二，買家恐慌：進入下半年樓市傳統淡季後，供求雙方趨於冷靜，房價過快過猛上漲導致市場有畏高心理，超過了置業者的心理預期，開始阻礙部分需求入市， 樓市開始乏力。

第三，股市暴跌波及樓市：股市在近3個半月從5178.19點一路下滑至2850點左右才出現反彈，現在仍在3000點左右徘徊，部分置業者因為“股災”被套牢，又或事業上受影響而改變了置業計劃，在一定程度上降低了購房需求，更令樓市有無以為繼之嫌。

 第四，人民幣貶值：自8月11日央行宣佈暴力貶值以來已經貶值最多時接近4%，期間資金通過各種途徑出逃的情況嚴重。一旦所有人對貶值產生預期，資金不斷流出，而又無應對措施，這將會引致又一次貨幣戰爭，中國的出口業務堪憂矣！

第五，樓市為目前唯一可靠的馬車：大家不妨細想一下，中國的出口因為種種原因近年開始缺乏競爭力，內需曾幾何時仍為經濟增長的新動力到今天亦難寄予厚望了。股市從去年開始就成為實體經濟的活水，到今年6月中幹涸了。唯一剩下仍是不倒的就是樓市，面對如斯困難，中國政府又焉能不狠下功夫力保樓市呢？

第六，樓市瘋漲只限於北京、上海、廣州、深圳等一線城市，其他二、三、四線城市由於庫存巨大，樓價仍在低位徘徊，政府必須傾斜政策將樓市需求人為地引導至該等地區，才可以帶動當地經濟，亦讓發展商加速回籠再投資。

今日深圳的樓市挾直轄市憧憬、前海、高科技產業、高鐵及地鐵等的發展，配合了國家有利的政策，由3月底到現在至少暴漲了40-50%。如果閣下有慧眼於這段時間入市，恭喜了！所謂覆巢之下無完卵，個人不敢謬論現價已是頂峰，但若按3月底到現在的經濟、股市、幣值、民生的情況下去比較一下，實在不明白為什麼深圳樓市就能獨善其身？

據聞深圳購房者現在已經因為深圳房價太高無法置業而退而求其次，大規模進攻深圳鄰近城市，如中山、珠海及江門等了。而筆者偶像黃兄更是早著先鞭，率先於四月份已經付諸行動了。筆者相信，深圳與周邊地區的樓價始終會達至一個平衡。

短期看來，似乎是深圳的相對溢價會收窄多於周邊城市的相對折讓會擴闊。但長遠來講，姑置勿論深圳如何與周邊城市的樓價達至平衡，樓價升跌還必須要看供求。

無論如何，撇除食品、安全、醫療、衛生、教育、工作等配套不理，單考慮樓價一個因素，筆者亦絕對不會於此刻買入任何深圳物業。如果樓市真是欣欣向榮，國內同胞的剛性需求這麼大，為什麼中國政府仍選擇在這個時刻不斷出招？這不就是與民為敵嗎？中國政策素有“一放就亂，一亂就收，一收就死”的印象，是福是禍，各位宜自行判斷！

見聞者

2015-09-30

大國路：大市裂口下跌的個人部署，等死或死等？長建(01038), 興能（00750）及中國燃氣（00384）

今日恒指隨外圍裂口低開逾600點，一度跌近818點，穿9月7日所做低位至20368，收市略為收窄跌幅至3%，跌629點，收報20556，但仍低於上次低位20579。後市難見樂觀。此刻最好作壁上觀，保留實力，吼位撈自己熟悉的優質民生所需，或長期優於大市的股份博反彈。

本欄開立以來品評三隻港股，分別為長建(01038), 興能（00750）及中國燃氣（00384）。其中買入過的只有興能（00750）及中國燃氣（00384）。今日大市雖然大跌，但三隻股份表現都優於大市。現分別闡述個人操作策略如下：

長建(01038)

正如本欄首文有提及，筆者估計一日未接近合併時間，都有機會讓大行唱淡壓價收貨，但估計大戶亦不敢太過造次。個人會保留2/3現金待股價有機會跌至65.5或以下，開始分段吸納（每跌0.5元吸納一注），若股價重回升軌時會利用margin操作，發揮其乘數效應以提升賺幅，直至公佈合併結果後會先行沽出一半，後再待價而沽。且看結果是否如估計般理想，一一落實。

興能（00750）

筆者於上星期見股價突然急轉直下，遂在5.32先行沽出獲利。今日見到股價在早上一閃跌過落4.9元後，隨即急速反彈上5元以上，之後全日在5.1左右徘徊，遂於下午以5.11再次買入，原因如下：

1. 今日觀察了大半日，發覺其表現突出，縱使今日恒指已經跌穿上次低位，但其股價仍大幅高於9月4日所做的52周低位，即4.29元。強勢展現。

2. 臨收市時，30分鐘圖表現大成交向好。

3. 據今朝《大方向》報導，最近國內對於光伏電站的投資熱情高漲，新增530萬千瓦光伏電站建設，明年6月底前竣工併網發電。受此消息帶動，國內光伏太陽能板塊已經上升幾日了。興能是光伏建設的龍頭，怎會不受惠？

4. 長期受惠於中國要減排放、發展綠色新能源的政策。

5. 此股波幅非常大，小注投入可以博倍升。

中國燃氣（00384）

上星期五，筆者因礙於公事錯過了執行之前定下止賺策略：【若今日無法再上，會先行止賺，抽身離場觀望】，今日回來一開市便吃了眼前虧。但觀其表現，除初段表現不濟觸及並稍稍跌穿9月初低位10.24外，其餘時段都表現堅挺，下午開始更逐步收復失地，收市更接近平收，比大市表現理想。此刻，可以感受到中國燃氣有多少似煤氣（00003），發揮了公用股角色。試問，一隻維持高增長的公用股，進可攻，退可守，看官何處尋呢？可恨筆者今日排了一注在10.2元，竟然差0.02而飲恨。

後市未明，入市要審慎。最好可以吼准2-3隻自己熟悉的優質股，加以研究，作出部署。否則，跌又驚，升又栗。到頭來都是徒勞無功，虛度年華而已。

見聞者

2015-09-29

iPhone6s 瘋情不再之一：損手！

iPhone6s中港同步開售四天以來，焦味濃烈，兩地炒賣價每況愈下。不少“果農”都對炒風未達預期而大失所望，更甚者因大量訂購而導致焦頭爛額，損手爛腳。諷刺的是《大方向》剛報導了iPhone 6s和iPhone 6s Plus前三天出售了超過1300萬部，並創下週末銷售記錄，而且還將在另外40個國家出售。果真是有人歡喜有人愁。

早於幾年前，內地新聞曾報導有80後青年為購得心儀的iPhone而不惜賣腎籌錢，傳頌一時。後來，內地更將iPhone冠以“愛瘋”稱號， 足見內地人對蘋果手機的熱衷是何等瘋狂。而此狂熱亦一直維持至今。筆者曾於去年某款新iPhone接受預定時欲一試圖利，可惜任憑每個預定時段都作了最後衝刺，仍是無功而還，還白白虛耗時間。

半月前當iPhone6s接受預定時，看到某個QQ平臺上有不少朋友都紛紛如獲至寶地表示自己已經預訂成功。筆者已經即時提出疑問，訂購這麼容易，後市怎炒上云云，可惜當時無人理會。如果你今次有訂購多部iPhone6s，打算轉售圖利，你有否考慮這個問題呢？如果知道供應過剩時，你又會怎辦呢？

個人估計，今次損失最大的並非訂購一至兩部的個人投機者，而是各個經營收機業務的手機店。據了解，由於過往iPhone炒賣的成績太好，不少手機店多倚靠每年iPhone開售炒賣熱潮的一兩個月生意額暴增，才能應付全年昂貴月租（約3萬至11萬），故今次iPhone6s首發慘遭滑鐵盧，部份手機店主感到意興闌珊。最遭的是，很多店主本是店員身份，後來因看到舊老闆如何賺錢而一時興起，入行做生意。此次失意，可能又要重新出發了。

中國人，無論在香港抑或內地，都有一股優良的賭性，肆炒成風。香港炒樓、炒股、炒金、炒郵票、炒紀念鈔甚至連排隊的籌亦有人炒。內地炒的範圍更廣泛，就連茶葉，食材包括鹽、姜、蒜都可以炒。

投機性炒賣無可口非，但入市前必須留意一個大原則：一樣東西能否炒得上都是因供求是否失衡而定。簡單的說，就是物以稀為貴。如果，市場供應充足，缺乏外在需求，如何炒上？此乃放諸四海而皆准的不變定律。

所謂人無橫財不富，馬無夜草不肥。有好多香港人看見別人因一次炒賣而發達，便以為真的如廣告所講“運氣話來就來”，自己也可以憑運氣，跟大隊一夜暴富而躍躍欲試。但他們卻無深究到底有幾多人失敗了，成功的人是靠運氣還是靠本事。起初，這些跟風者會小試牛刀，不知何解這刻他們通常都會得到幸運之神的眷顧，讓他們淺嘗小利。但到他們信心滿滿，四方籌集大量資金，放手一搏時，往往就會步入死亡陷阱。早醒覺者或能忍痛止損離場，否則短炒又變長揸，價越揸就越低，隨時陷入萬劫不復、翻身無望。

見聞者

2015-09-28

大國路：崇洋媚外，買起國貨網易（NTES）

昨晚以為恒指今日會出現超跌後的反彈，可惜未竟全功，多跌206點收場。看來大市真的要考驗20000點的心理關口。慶倖昨日買入的中國燃氣（00384）今日表現強勢，帳面仍有微利，若明日無法再上，會先行止賺，抽身離場觀望。

環顧大市，淡風處處，大部分股票都乏善足陳，呆呆滯滯。如非勝券在握，小投資者實在不宜此刻入市。此處不如意，自有如意處，大家不妨開拓視野，不要局限於港股。早兩晚與《大觀玄》周公飯聚，聽佢介紹，隨即初次接觸美股，以113元美金小注買入了網易（NTES）。執筆時再排隊買入。

網易是國內四大傳統網游公司之一，在2014年之前，網易的營業收入主要靠的是網絡遊戲，比如大話西遊、夢幻西遊、天下等自研網遊，以及代理的網游，比如魔獸世界等，其他的業務貢獻的利潤佔比很小。買入後，翻查了一下資料，發覺網易（NTES）的確是值得買入等待季度業績的公佈。原因如下：

1. 網易(NASDAQ: NTES)深受內地網民喜愛，曾兩次被中國互聯網絡信息中心（CNNIC）評選為中國十佳網站之首。證明公司長期維持高知名度。

2. 傳統網游業務的增長乏力下，手遊業務從2014年4月份開始接力成為網易新的利潤增長點。其手遊已經長期高踞IOS和ANDROID平台的下載和暢銷排行榜首位置(見附圖內的第一及第二位)。

3. 過去幾個季度手遊營收的貢獻比例一直在增加，2014年第四季度手遊的收入佔遊戲總收入已經達到了14%的水平，而2015年1季度達到了20%。反映手遊業務的爆發帶動網易的營收和淨利潤不斷超越投資者的預期，這對網易和投資者來說都是一個好消息。

4. 夢幻西遊手遊版從3月26日開始一直是IOS平台的第一名，根據以往經驗（或者根據行業研報分析），IOS平台第一名的手遊每月的流水帳推算到全平台，至少在2億人民幣，所以夢幻西遊手遊版在一個季度所帶來的流水帳是至少6億元（2億*3）人民幣。網易在2015年1季度的總營收是5.9億美元，EPS為1.6美元。那麼2015年第2季度的總營收至少在5.9+1=6.9億美元。

5. 行內共識，1億美元的流水帳純利潤大概在2000-3000萬美元（1億流水帳里面遊戲開發商只取得20-30%，其他的都被平台和運營商等瓜分了） ，EPS可以提高0.15-0.23，那麼2015年第2季度的EPS應該在1.7-1.8美元，那麼網易全年的EPS應該在7-7.5美元。而美股的遊戲公司PE一般在20倍左右，所以網易在2015年2季度的股價應該在20x7和20x7.5美元之間，即140-150美元之間。現價買入，仍有利可圖。

投資此股要注意的一個情況是：當2014年4月開始發布第一款爆機手遊時，投資者就對網易的未來產生了新的預期，而此預期是跟隨著網易發布新手遊的節奏及下載排名、暢銷榜排名而不斷變化。估計這是網易股價從2014年4月至今不停狂升、暴挫的原因。因此，現在買入，待11月11日第2季度的業績出來，估計就是收割的最佳時機。

見聞者

2015-09-25

大國路：做人要堅持，炒股更要堅持！

今日開市期間，因為筆者要協助處理《大方向》平臺的人事安排及個人事務，竟然錯過了執行昨晚定下關於中國燃氣（00384）操作策略：【若今日無法再上，會先行止賺，抽身離場觀望】，更遑論有時間買入其他股票了。

做人要堅持，無論有幾多困難在前，有了決定就必須要勇往直前，不能輕言放棄。做人如是，筆者覺得投資股票更應如是。自己定下的操作策略，就必須嚴守紀律。哪怕最後執行了後的結果未如人意亦無妨，因為這操作最少能夠大程度上減低不必要的風險。

猶其面對如斯劣市，市場對好消息都變得麻木了，易跌難升，筆者乃一介散戶，更應該安全為上，有懷疑必須堅持執行離場策略（EVACUATION STRATEGY）。因為此刻大市尚未明朗，每次急升都只宜視作熊市的一個反彈，應該把握機會，有利必圖。否則，好容易墮入價值陷阱，隨時短炒變長揸，徒勞無功之餘又虛耗現金實力。

祝大家中秋快樂，人月兩圓！

見聞者

2015-09-25

大國路：守候已久，再續前緣，蜻蜓點水或後會有期！中國燃氣（00384）

今日恒指似乎反應過大，承接外圍走勢低開，後以中國PMI數據差為藉口一度暴挫接近800點，收市略為回順，但仍跌約500點。恒指20天線再度失手了。

筆者今日非常忙碌，折騰到此刻（晚上11：00）才有時間寫專欄。大市看似仍屬熊市反彈，故此每次入市必須做好準備，隨時止損離場。正因此意，今天波濤洶湧之際，筆者仍抱著投機心態分3注買入一隻教人久候了的股份。

這隻股份屬《大勢》黃兄愛股，曾經於前年為筆者帶來豐盛的回報。想必熟悉黃兄的朋友都會知道是哪一隻股票，Bingo，中國燃氣（00384）是也！買入的原因如下：

1. 天然氣價格下調是大勢所趨，市場預計發改委三季度（有可能就在本月）將公布調價方案，非居民天然氣的降價幅度或在0.4元人民幣至1元人民幣/方之間。若氣價下調，將首先利好天然氣下游產業的發展，當然包括中國燃氣。

2. 國家大力鼓勵清潔能源發展以解決環境問題將長期利好燃氣板塊。

3. 截至2015年03月31日止12個月全年業績，公司擁有人應佔溢利為 33.7億港元，同比增幅 30.9%。 每股基本盈利 0.673港元。 派末期股息每股 0.1395港元。 期內，營業額上升 21.8% 至 316.9億港元，毛利率增加 0.1% 至 20.4%。反映去年的工業不景氣情況下，公司仍然維持高增長，而派息比率則逐年遞增，由2011年的13.5%升至2015年度的24%。對於增長型公司來講，已算難得。

4. 公司背景雄厚，其中最為注目的是北京控股（00392），約占21%股權）。市場一直憧憬北控何時會注入旗下北京燃氣的業務，以作整合。而中国燃氣股價現處低潮期，注資對北控來講是好時機。一旦成事，中國燃氣將如虎添翼。

5. 回購股份，公司一直不遺餘力。最後一次為2015年8月26日回購189.0萬股，耗資2001.9447萬港幣，回購均價為10.5923港幣。公司於本年度內至此次為止累計購回股數為743.8萬股，佔已發行股本0.15%。更何況，大股東、主席及管理層的增持價，最近的都全部在11元以上。現價買入，風險相對不大了。

6. 由於公司美元債項比率相當高，人民幣最近貶值難免帶來負面影響。而相信此方面亦早已在股價上反映了。綜合來講，筆者預期10月份公佈的中期業績仍會有可觀的雙位數字增長。

觀乎其圖表（左面附圖），8月24日大跌以來至今，股價都在10.5-11.5區間橫行，後市或會蘊漾大波幅。可惜現在市況未明，學黃兄話齋基本因素再強，也敵不過市場因素。故此，若明日有超跌後的強力反彈，筆者或會先沽為敬。各位看官應自行斟酌！

見聞者

2015-09-24

大國路：南車時代(03898)股權變動 VS 大行報告

今早見《國金峰景》的估思圖兄對南車時代(03898)股權變動的追蹤，獲益良多。筆者嘗試以另一角度稍作跟進。

9月21日，市場消息透露法巴將南車時代評級由「持有」降至「減持」，目標價降13%至43.65元，預期明年中國鐵路設備需求將出現按年下跌，將2016及2017年的盈測分別調低6%及12%，盈利增長則會由今年的9%，逐步放緩至未來2年的5%及4%。

骤眼看來，確是嚇人。但在不久的一個月以前，當南車時代公佈2015年中期業績之後，各大行普遍上調其目標價（見左面附圖）。如今法巴卻語出驚人，給各同行一記耳光，難道該行於短短一個月內掌握了一些鮮為人知的資料，真費煞思量。

再看看聯交所股權變動資料，南車時代原來於8月20日遭惠理集團場內減持134.6萬股，每股均價52.294元，涉資7,038.8萬元。持股由5.14%降至4.89%，日後若再減持亦無須披露。

孤置勿論惠理是否獲利離場，但其在南車時代公告半年業績後的第二天就減持，確實令人疑惑擔憂。惠理何許人也？金手指啊！其戰績如何，有目共睹。到今天，其持股量如何，不得而知，因為它已經無需再申報。極端負面一些看，惠理或有可能不再持股。

再看看這幾天，其股價借中美合資在美境內興建首條鐵路的消息曝光後，於9月18日與中國中車（01766）雙雙創出近期反彈高位57.65元後便隨大市回落。到今日中午執筆時股價仍然未能跟大市回升，中午收報55.65元。下午更與中車一齊以接近全日低位54.85元收市。

樂觀一些看，南車時代屬於高增長型股票，表現優於大市，貨源歸邊，乃基金愛股。難保不是市場有基金發覺其股價長期硬淨，無法以低價收貨，遂趁突然炒上之際獲利出貨，再借刀殺下，一齊壓價收貨。套用《大勢》黃兄所講之“山下種田”一策，如今，又可以候機買入了。

見聞者

2015-09-22